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日常業務からプライベートまで、日々感じた事を綴る不動産版ブログ。
趣味の車版ブログも併せてご覧下さい(全く更新出来てませんが)。

ガレージな日々 ~車版

ガレージな日々 ~不動産版

ガレージ照明

東雲本町のバイクガレージの現場では只今仕切り壁を制作中。

私はというとライティングプランを練ってます。

天井を取り壊した際に外して壁に立てかけてた蛍光灯が何だか間接照明ぽくて良い感じ。

ガレージのライトというと、天井に取り付けた照度の高い照明とライティングレールに配したスポットライトの組み合わせがベストと思ってましたが、フロアライトや間接照明も面白いかも知れませんね。

 

カラーリング

どこからどうみてもただの倉庫。

ですが、カラーリングをちょいと工夫するだけで印象ががらりと変わります。

敷地のペイントも良い感じ。

あとはレタリングのデザインですね。実はこれが最も重要且つ最も難しい部分。

今提案中のデザインを受け入れて頂けるかどうか。

個人的にはめちゃめちゃ気に入ってますがさてどうなることやら。

ガレージインフラを広めるには

本日は土地の現地視察2件の予定。天気も良くバイクでウキウキ気分で出掛ける筈でしたが、どうしても今日中に仕上げないといけない案件が入ってしまい終日オフィスにて缶詰。

仕方が無いので明日休日返上で視察に行って参ります。
ま、バイクで行くので仕事半分ツーリング半分な気分なんですけどね。

そんな残念な日ではありましたが、幾つか良い事も。

その内のひとつは、暫くの間進展が不明だったシェアタイプのバイクガレージ完成の連絡。

場所は河原町。電車通りに面したロードサイドマンションの1階部をバイクガレージにコンバートした物件です。

元々同業他社さんがマンションオーナー様からのご依頼で進めていたものの、初めて手掛ける案件だったので弊社に助言を求めに連絡を頂き途中からアドバイザーとして参画したもの。

嬉しいですよね。厳密に言うと競争相手になるのかも知れませんが、バイクガレージインフラが他の主要都市と比べ圧倒的に少ない広島に於いてそんな事でいがみ合ってても始まりません。

先ずはどんどんインフラを増やす事が弊社のミッション。

儲かるんだったら自社でやらないの? とオーナー様に良く聞かれます。
そりゃそうでしょう。うまい話があるのなら他人に教える手は有りません。なんであんたやらないの? というのが普通の感覚でしょう。
ですが、自社でやるとどうしても展開スピードが遅くなります。ガレージインフラを広く早く展開するには自分で土地を見付けて借りたり買ったりしてちゃ1件開発するのに膨大な時間・工数・コストが掛かってしまうのはよろしくない。だったら土地を持ってるオーナー様に造って頂くのが最も効率が良い筈です。

また、自社物件を抱えてしまうとどうしてもそちらを優先するのが人間の性。自社物件と他のオーナー様物件とで悩んでるお客様がいたら自社物件を勧めるでしょう普通。そうなればオーナー様とは利益相反の関係になってしまいます。それは避けたい。

そんな想いで仕事をしてますので、オーナー様は勿論、同業他社様、競合他社様、どんどんお声掛けください。来るものは拒まず。蓄積したノウハウは包み隠さずお伝えしますよ。

東雲バイクガレージ着工

以前ちらっと触れた南区のバイクガレージ計画が動き始めました。

場所は東雲本町。段原中の少し東、2号線から北に150m程入ったところ。
幹線道路に近く、広島高速東雲ICまで800mと道路事情の良いロケーションです。

マンションの1F奥の倉庫をコンバージョン致します。

シェアタイプのガレージも検討しましたが、通路を広く取れないため断念。

壁際に3つのシャッター付きの部屋を造る案も、現場で確認してみると私のSRでも取り回しが結構大変。
ツアラータイプの大型バイクなら出し入れだけで大汗かくこと必至。これも断念。

最終的に、奥に2つのシャッター付きの部屋を造ることに決定。
手前の共用スペースを広く取る事で取り回しも楽に出来る様になります。

各室の間口は約1.7m×奥行き約4.6mの部屋が2つ出来上がります。

倉庫をスケルトンにした状態。

さてここからどんなバイクガレージになるのか楽しみです。

NeoAles midorimachi 専用サイト作成中

只今専用サイトを作成中なのですが、ちょっと遅れ気味なので取り敢えずフライヤーを作ってみました。

僅か1枚でその物件の魅力を全て伝えるのは難しいですね。
満室になるまでに頑張ってサイト完成させます。

→7月24日 ようやく完成しました。
NeoAles midorimachi

媒介報酬

所謂、仲介手数料の事ですね。

我々不動産業者が頂く事の出来る仲介手数料は法律(宅地建物取引業法)で定められており、賃貸借契約の場合は最大で契約賃料の1ヶ月分+消費税相当額を頂くことが出来るとされております。

貸主借主双方から頂ける最大額が賃料の1.08ヶ月分という事です。

両方からではないのがポイント。

貸主及び借主の何れかから1.08ヶ月分でもOKですし双方から0.54ヶ月分でもOK。これが居住用物件となると原則貸主借主双方から最大0.54ヶ月分で、承諾を得られれば何れかから最大1.08ヶ月分まで受領可能です。

何れにせよ、不動産業者の不動産仲介収入は、最大で賃料の1ヶ月分となるのです。

この度ご契約頂いた物件は、形状はバイク用シャッターガレージなのですがシャッター前のスペースに余裕がなく、どう切り返してもバイクを入れられないガレージ。

故に賃料格安で設定して郊外型コンテナ的な使い方で募集している物件。

今回契約が決まったのは手前の賃料4,000円の物件(大きいサイズのガレージは5,000円)。

これが専属物件なら一応全額当社の売り上げになるのですが、管理会社が居るのでこれを折半することになりました。

従って、仲介売上は僅か2,000円(+税)

ま、こんな案件もありますよ(T_T)

厭ならやらなきゃ良いのですが、この手のガレージ的物件は使命感からついつい手を出しちゃうんですよね。

不動産ポータルサイト

当社は自社サイトの他にも複数の不動産ポータルサイトを利用して集客を図っております。

この内、アットホームが実質値上げを要求してきたので契約を打ち切ろうかと考え中。

ポータル経由でお問い合わせを頂くお客様は、数ある不動産会社のひとつという感覚なのか、電話にて回答したりメール返信をしてもその後音沙汰が無いケースが殆ど。

この中には冷やかしや業者も含まれると思いますが、反響に対する成約率は恐らく1割を切るでしょう。

これに対して自社サイトをご覧頂いてお問い合わせを頂く場合の成約率は5割から6割。

内見まで至った場合は9割前後の確率でお決め頂いております。

ポータル経由の反響数が圧倒的に多いなら1割でも良いケースはありますが、当社の場合は自社サイトがメイン。感覚的にはポータル:自社サイト=1:9くらい。

お客様とのチャネルを出来るだけ多く確保しておきたいという思いで続けているものの、絶対数が少なく質も悪い、おまけに値上げときたらもはや続ける意味は無いでしょう。

今後は徐々にポータルサイトへの掲載を停止し、自社サイト一本で行きたいと思います。

ガレージ or ガレージハウス

ここ数日はオフィスに引き籠って書類作りの毎日。

契約書は雛型があるのでちゃっちゃと出来るのですが、現在(当社的に)大規模な土地開発案件を手掛けておりこれの事業プランの作成に時間を取られてます。

おおざっぱに言うと広めの土地に賃貸ガレージ又は賃貸ガレージハウスを建築するというものなのですが、収益性、需要、建築物の組み合わせ最適化をいろんな角度から検討しております。

地域は東部。これまでは広島市中区を中心として西方面に集中していたガレージインフラを東に拡げるべく奮闘しております。

ガレージにせよガレージハウスにせよ、これが実現すれば極めてインパクトの大きい施設になるはず。
ワクワクしながら資料を作成しております。

ガレージマンション

超大手の不動産会社さんから電話がかかってきました。

ははん。ピンときましたよ。これはあれだな。良いマンション用地は無いかとか、一棟物のビル買取りがどうのこうのとか、そう言った類のやつだな。最近多いんですよね~

と思いきや、自社で手掛けたフルリノベーションマンションの募集に際し、弊社のサイトをご覧頂いたオーナー様から弊社にも声を掛けて欲しいとのご依頼があったので  との事。

詳しくお話を伺うと、3階建のマンションの1Fがガレージ併設の1LDKの部屋になってて洗車も出来るんだそうです。しかも施錠できるスライドドア付きなのでセキュリティもばっちり。

これは良い物件ですよ。聞いただけで嬉しくなりました。

大切な物件の募集に際して当社をご指名頂いたオーナー様に感謝感謝です。意気に感じます。精一杯頑張ります。

今度の土曜日が完成内覧会との事なので、ばっちり撮影してアップしますね。ご期待ください。

実は先日もバイクガレージ併設マンション(これも良い物件です)の募集をご依頼頂いたのですが、月末 & 期末(弊社は6月決算です) & 契約手続き3件同時進行中でずっとどたばたしておりまして、なかなかサイトにアップ出来ない状況が続いてます。

戸建やメゾネットタイプのガレージハウスは現在全て満室で弾がありませんが、マンションでも工夫次第ではガレージハウス並みかそれ以上になるという好事例にしたいですね。

もう少しだけお待ちください。

時代変われば

広島経済レポートの「新人時代」というコーナーに掲載頂きました。

新人と云っても40超えてこの業界に飛び込んだ訳なので、生粋の新人というよりも新人経営者時代の苦労話という事で取材を受けたのですが、予想外に反響が大きくて正直驚いてます。

お客様から出てたね~とお声を掛けて頂いたり、不動産オーナー様から記事を見ましたと問合せを頂いたり。

結構読まれてるんですね。広島経済レポート。

実は5~6年程前にも、確か「若手のホープ」みたいな枠で掲載頂いた事があるのですが、その時は何の反響もありませんでした。

広島でガレージハウス? ガレージ? はぁ? 若手じゃねーし。という眼で見られてたのでしょうね。

そんな時代から、少しずつ少しずつ変わりつつあるのかなという手応えを感じております。

年初からの新築ラッシュで供給量が潤沢だったのも束の間。賃貸ガレージハウスは現在全て満室。賃貸ガレージも残り僅かとなっており、次なる計画を複数件進めている最中。

他県から転勤で広島にやって来られるライダーが高い確率で口にします。広島はバイク保管環境が劣悪だと。ドライバーも然り。

もっともっと広島にガレージインフラを普及させたい。

過去にも何度も書いてますが、ガレージハウスはまだしもガレージは単価が低くて大儲けはできません。

ですがこれはもう弊社のミッションです。弊社の存在意義がここにあると信じて邁進します。