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ブログ

日常業務からプライベートまで、日々感じた事を綴る不動産版ブログ。
趣味の車版ブログも併せてご覧ください(あまり更新出来てませんが)。

ガレージな日々 ~車版

ガレージな日々 ~不動産版

調整不足

本日は朝から物件の撮影、戸建の査定、賃貸ガレージ企画書を作成。
ここまでは順調なペース。

夕方は早々に切り上げてランニング10km。
身体が重い。タイムが上がらない。
全然練習出来ていないので当然なのですが、それにしても40kmも走れる気が微塵もしない。

大会まであと4日。

これはいけん。無謀な事は出来ない歳だし。金曜日に15km程走ってみて判断します。

着々

いつもお願いしている施工パートナーの北進住建さんは仕事が早くて丁寧。

お陰様でmoto.garage比治山の工事は順調に進んでおります。

先日の記事で触れたヘルメット棚とパイプハンガー。

コンセントも2台に1個(2口)の割合で取り付けました。

コンクリ打ちっ放しの内装には金属製の電線管。
これですよこれ。雰囲気出ますよね。

ビル入口のライトはオーナー様セレクト。

最近はLEDでもオシャレなのがありますね。

賃貸ガレージのレイアウトプラン

広島西部地域にばっかり集中してた賃貸ガレージタウン。

このところ広島東部地域でもお話を頂く様になり、ただ今2案件が進行中。

当社では、賃貸ガレージ経営のお話をする際にオーナー様自身が楽しそうと感じて頂けるか否かが重要なポイントと考えております。

これまで成功した案件は何れもオーナー様自ら色んなアイデアを出して楽しみながら関与して頂いたもの。

単に収益物件として丸投げされるよりも、こうしたらどうかああしてみてはどうかと口を挟んで頂いた方が良いものができる傾向にあります。

良いものを造ろう、愛される物件にしようというオーナー様の想いが強ければ強いほどこちらも頑張ろうという気になります。

と言う訳で、レイアウトプランを作成するのも通常は平面図で済ますのが、ついつい張り切ってしまい3Dモデリングソフトで作ってみました。

次回の打ち合わせが楽しみです。

moto.garage比治山着工

比治山本町にて開発中の賃貸バイクガレージ moto.garage比治山。

先週から工事に取り掛かっております。

納期の掛かる自動ドアを待つ間に電気工事から。
照明とコンセントの増設です。

照明は暗い蛍光灯を直管タイプのLEDに変更。人感センサーにて点灯し一定時間後に自動消灯させることで消し忘れ防止策も講じてます。
換気扇もセンサーと連動しており、バイクの入出庫時に一定時間作動して排気ガスを排出。

ガレージ内で整備や磨きで長時間過ごす場合は手動で常時ONも可能。

コンセントが無いバイクガレージも未だに多く見受けられますが、ガレージをご契約頂いているバイクユーザーの方はバッテリー上がり防止のために充電器を接続して常時充電している方が8割以上いらっしゃいます。
となればもはや必須アイテム。

電気工事が終われば内装工事。

ジャケットやグローブ、ヘルメットは専用ロッカーを設置してそこに入れて頂く様にするのが一般的かと思われますが、これまでの運営経験からするとグローブやブーツはバイクのそばに置いてる方が結構いらっしゃいます。
ならばバイクを停める場所の前面の壁に設置した棚とパイプハンガーにヘルメットとグローブとジャケットを纏めて置いておけると便利じゃないでしょうか。

言葉ではなかなか伝わり難いと思いますがこれはきっとヒットする筈。

そうこうするうちに3月初旬には自動ドアが納品される予定。

ドアが閉まるようになれば防犯カメラを設置して、ライン引きして完了。

3月半ばリリース予定!

moto.garage比治山 スタート

比治山本町のデザイナーズビルの1Fにて計画中のバイクガレージ。

ネーミング&着工が決定しました。

名称は「moto.garage比治山」
正式名称は、「モト・ドット・ガレージ比治山」なのですが、言い難いので通称「モトガレージ比治山」と致します。

着工は本日からですが、部材の発注に関係各所の調整等で実際に現場入りするのは来週から。
工期は3週間程度の見込みなので3月上~中旬オープンといったスケジュール感となります。

悩んでた入出庫方法は自動ドアに決定。

入庫時はエントランスに設けたキーパッドに暗証番号を入力すればアルミのスライドドアが開き、数秒後にオートクローズ。
出庫時は自動ドアに近付くとセンサーが反応し自動でオープン。

これにて楽々安全閉め忘れ無し。

乞うご期待!

スマートロック買ってみました

ものは試しに買ってみましたスマートロック。

目的は楽したいからタイムリーにお部屋をご覧頂くため。

玄関先で専用アプリを開きアンロック操作をすると鍵が開き、10秒後には自動ロック。

自動ロックといっても室内側のサムターンを人が手で回す代わりにこいつが回してるだけなので、スマートロックのつまみを手で回せば鍵が開きます。

問題は、アプリをインストールしてあれこれ設定しないといけない点。
スマートロックの付いた物件をお客様が内見する場合は次の手順が必要になるのです。

1.お客様が現地で当社宛電話又はemailを送る
2.当社がテンポラリーキーを発行(ショートメール又はemailでurlを送信)
3.お客様が受信したメールに記載されたurlにアクセスしアプリをインストール
4.お客様がアプリを開きアカウント登録(幾つか手順がありますが省略)
5.お客様がアプリでキーのリクエストをタップ
6.当社がリクエストの承認を実施
7.お客様がアプリで解錠
8.10秒後に自動ロックするのでお帰りの際はアプリで解錠又は手で鍵を開ける(その後自動ロック)

面倒ですよね。

ただ、現在オープンハウスは隔週土日の限られた時間しかオープンしていないのですが、これを取り付けることでいつでもご覧頂く事が出来る様になるんです。

そりゃ夜中とかは管理者である私が寝てるので対応できませんが、やろうと思えば事前にご予約を頂ければその日のその時間帯だけ使用できる鍵を作成して事前に送っておく事も出来るんです。

例えば、2日後の13時頃見学希望というご連絡を頂いた場合、その日の12時から15時まで使えるテンポラリーキーを作成してお客様に送信します。
お客様は上記3~6の手順にて予め鍵を受け取っておき、当日アプリでさっと解錠して内見することが出来ます。

鍵を受け取るまでが少々大変かも知れませんが、高校生の息子がやれば3分くらいで鍵を受け取る事ができました。

但し妻が試したときは10分以上掛かりました。
これはスマホ習熟度(と歳)によるものだと思いますが。。。

と言う訳で、早速相田の戸建のオープンハウスで運用してみようと考えてます。

スマートロック

スマホやリモコンやICカード等で玄関の鍵の開閉ができる時代。

当社も管理物件やオープンハウスでの活用を念頭に検討を進めております。

内見希望のお客様がいらっしゃった場合は現地で待ち合わせしてご案内というのが一般的ですが、スマートロックが付いた物件ならばお客様にテンポラリーキーを発行してご自身のスマホで解錠し、煩わしい営業をされる事も無くゆっくりご見学頂く事が出来るようになるんです。

施錠は一定時間後にオートロックが掛かるのでお客様はそのままお帰り頂いて大丈夫。

テンポラリーキーは無効にする事ができるので後日再び入ろうとしても解錠できません。

これは良い。早速導入したいけれど、まだまだ黎明期なのでこれというものが無いんですね。

不動産業者が開発したニンジャロックが痒い所に手が届く多機能ぶりで最も優れてるとは思うのですが、如何せん高い。高過ぎ。

画像はAmazonでベストセラーとなってるQrioという商品でソニー系ベンチャーが造ったもの。機能は大した事ありませんが、値段が手頃なので試しに導入してみようかな。

と言う訳で、明日明後日(2月3日、4日)は恒例のオープンハウス

わざわざ現地まで行って鍵を開けて夕方には閉めて、翌朝また行って鍵開けて夕方には閉めてという作業から解放される日がもうすぐ来る

のかな。

開発許可

先日、とある土地オーナー様に賃貸ガレージタウンの提案に行って参りました。

そもそもは某ハウスメーカーが将来の相続税対策にとアパートの建設を提案したのですが、借入金額が億の位になる上に月々の返済後に手元に残るのは微々たる金額。

家賃保証付きと言えども約束される期間は僅か10年。地域特性を考慮すると10年後も満室経営を続けられるかと聞かれれば誰もが首を傾げるであろう地域。

いつ発生するかもしれない相続の為に多額の負債と不安を抱えて過ごすのは嫌だし、利益を生むか生まないか判らない資産を子に相続させるのも忍びない。

維持管理が大変なのもダメ、先祖代々の土地は手放したくは無いがいざとなったら土地の一部を売却出来る活用方法が望ましい。

なら賃貸ガレージしかないでしょう。

オーナー様の懸念はことごとく払拭され、じゃ一度提案書持ってきてと言う事に相成りました。

ところがですね、対象土地全部に賃貸ガレージを造るとなると開発許可が必要なんですよ。

開発許可とは都市計画法第29条の規定により宅地造成等を行う際に必要とされる許可でして、市街化区域で行う建築物の建築又は特定工作物の建設の為に土地の区画形質を変更する事であり、対象面積が1,000㎡以上の場合に必ず必要とされてます。

1,000㎡という面積がポイント。ガレージ造るのに開発許可って考えた事も無かったのですが、この度の土地は詰めれば24戸のガレージが並ぶ程の広さ。

現実問題一気に造る事は有り得ず工期を分けて様子を見ながら増築するのが一般的なのですが、収益シミュレーションでは最終形で計算するので建前上は開発許可が必要となるんです。

上手く話が進めば当社史上最大の賃貸ガレージタウンとなりますが、さてどうなる事やら。

ガレージングデイズ的古民家再生プロジェクト

世間で言うところの古民家再生ではありません。

当社的な再生プロジェクト。そう、ガレージが絡む訳ですよ。

敷地内に古民家と納屋が建ってる土地がありまして、古民家をシェアハウスに、納屋をシェアタイプのバイクガレージに仕立てようというお話。

スタートしたばかりでどんなものになるのかうっすらとした青写真しかありませんが、とにかく面白そう。

オーナー様と一緒に楽しんで進めて行こうと思ってます。

これまでもそうですが、成功する賃貸ガレージハウスや賃貸ガレージはオーナー様自らアイデア出ししたり作業したりとぐいぐい関与される事が多いものです。

初めてこのお話を聞いた時はニーズがどうの…ロケーションがどうの…とネガな考えに支配されてましたが、オーナー様と話し合ってる内に私自身も面白そうじゃんと思い始めました。

遠くてもポンコツ(勿論全面リフォームします)でも安けりゃニーズがあるのでは。

住む事もできますが、週末に泊まり込みで入り浸るバイク弄り基地が3万円だったら興味ありませんか?