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日常業務からプライベートまで、日々感じた事を綴る不動産版ブログ。
趣味の車版ブログも併せてご覧ください(あまり更新出来てませんが)。

ガレージな日々 ~車版

ガレージな日々 ~不動産版

早い者勝ち?

物件募集の際の原則は入居申込書が到達した順。

口頭では駄目です。書類できちんと意思確認が出来ないと幾ら絶対に契約すると言われても物件を押さえることはしません。当社では。

しかし往々にして有るんですよね。貸主都合で後出しじゃんけんが成立する事が。

自社管理の物件の場合は、筋が通らないと貸主を説得したり、それでも応じない場合はけんか別れした事もあります。

これが他社管理の物件だと更にコントロールし難い。

申込書を提出し顧客の人となりを説明しガチガチに固めたつもりでも、貸主の知り合いが借りたいと言ってるんで… の一言で断られることが多々あります。

知り合いの方が気心が判ってるので安心な事はまあ判りますよ。でもビジネスとして賃貸業を営んでるなら市場のルールは守って頂きたいものです。

当社にとっては機会損失のひとつでしか有りませんが、お申込書をご提出頂いたお客様にとってはそう何度もある事じゃないでしょう。

悩みに悩んで決断して頂いたはずです。本当に申し訳ない気持ちになります。

これだから不動産屋は…

とならない様、クリーンな業界にしていきましょう。

西区初ガレージタウン

ガレージインフラとして賃貸シャッターガレージ及びバイクBOXの供給を続けておりますが、その大半は廿日市市と佐伯区で数にして60戸余り。

そんなに造って大丈夫なのかとのご心配の声もどこへやら。ただ今空いてるのは1戸のみで、それも申込書待ちという状況です。

ただ、偏り過ぎなんですよ。もうちょっと東へ進出したい。

そんな想いがやっと実現致します。

この度西区田方にて着工したガレージタウンはシャッターガレージ6戸、倉庫1戸、事務所1戸が1棟の建物に共存する複合型の物件。

事務所と倉庫と車庫を組み合わせてご契約頂く事も出来ますし、ガレージのみも当然可。

組み合わせをお考えの方は飛び地にならない様お早めにご予約ください。

追々特設ページを作成致しますが、取り急ぎ募集条件をアップ致しましたのでこちらをご覧くださいませ。

現地看板

世はQRコードが大ブーム。
という訳で当社も取り入れてみました。

QRコードといってもブームなのは決済の方。

お隣の中国では屋台でもどこでもQRコード決済が当たり前なんだそうですね。真偽は定かではありませんが偽造紙幣が多いからというのがその理由。

当社が取り入れたのはQRコード決済では無くて、物件看板にQRコードを貼り付けてサイトへ誘導するだけのもの。

何を今更と笑われるでしょう。

そもそも現地看板を好まない無い不動産屋なので基本はwebsiteで勝負しているのですが、このところ当社のサイトを見て現地を下見に行ったお客様が、たまたま他社が出してた現地看板を見てそちらに電話を掛けるケースが増えている様でして、ここんとこ立て続けに油揚げをさらわれる事があったのです。

頑張って物件紹介ページを作成し、工夫を凝らして顧客をサイトに誘導しても、看板出してるだけの他社で決められたらそんな努力も水の泡。

専任媒介(大家さんが特定の業者のみに物件紹介を依頼しているケース)ならまだしも、一般媒介(大家さんが複数の不動産会社に物件紹介を依頼しているケース)なら一銭にもなりません。てか広告宣伝費や人足を考えるとマイナスです。

ドギツいダサい看板が窓ガラスとかにべたべた貼られてる物件はスマートじゃないし不人気ぽい雰囲気を醸し出すので良い感じがしないんですよね。

とは言え背に腹は代えられない。もう油揚げをさらわれたくない。しかしダサい画一的な看板は据えたくない。

そこでその物件の特徴をさらっと書いて詳しくはQRコードでサイトに誘導する看板を物件毎に作成する事にしました。

やはりバーチャル&リアル両面で攻めないといけませんね。

建設業

ここ数年来建設労働者不足が続いてますが、ここにきて大雨災害も重なりいよいよ深刻な状況に。

需要に供給が追い付かない状況なので経済原理からするとコスト上昇要因となるのは当然として、見積やら工期の提案段階ですら先の状況が読み辛くなかなか事が進みません。
Co-workしている建設業者さんは押し並べて同じような状況が続いており、ここ広島でも人手不足が慢性的化していることを実感しております。

当社は不動産業なので建物の建設自体は出来ません。
例えば、賃貸ガレージの提案ならば土地の選定、マーケティング(需要予測)、各種制約の事前確認、レイアウトデザイン、パース作成、収益シミュレーション迄がプリセールス活動。
建設は協業先の建設業者さんにおねがいし、施工中はプロマネ、マーケティング(広報)を行い、完成後は入居対応(契約手続きから引き渡しまで)、管理を行います。

建設さえ出来ればワンストップで出来るんですよね。いつも頭の片隅には置いてますが、一から建設業の許可を取るなんて相当なハードルですよ。

手っ取り早いのは事業提携。きちんとしたパートナー契約を締結するのが前提ですが、ガレージやガレージハウスにある程度理解が無いと難しいところがあるんです。
更にはM&A。究極的にはこれを目指すべきだと思います。事業継承に頭を悩ます建設関係の経営者も多いと思われるので良いご縁があれば前向きに考えたいですね。

この様な事業を行ってると、儲かるんだったら何故自社物件を持たないのかと良く聞かれます。

過去にも幾度となく書いてますが、オーナー様との利益相反関係を避けるためという理由がひとつ。もうひとつは展開スピード。
莫大な資金力があれば話は別ですが、当社の様な零細企業が自社物件を持つと当然自社物件優先の営業スタイルになりますし、次から次へと造り続けるのは困難です。

ただ今、やっとのことで提案準備が整った案件がひとつございます。
そして正に事前調査、レイアウトデザイン段階の案件がもうひとつ。

これがうまく行ったとしても、建設をどうするかが大きな課題。

取り敢えず小難しい事は置いといて、本日はパース作成に時間を忘れて没頭してました。その後役所に出向いて概ね問題が無い事も確認出来たのでひと安心。

求む貸倉庫

ちょっと前までガレージが無いと騒いでましたが、今は倉庫が無い。本当に無い。

数ヶ月前から貸倉庫不足が慢性化している広島市内。
出てきたら業者間で壮絶な奪い合いですよ。

先日もタッチの差で負けちゃいました。こちらが先鞭を付けてたんですけど愚痴を言ってもしょうがないですね。

広島市内に30~50坪の倉庫を所有されている、或いは新たに造ろうとされてるオーナー様、空きをお待ちのお客様が沢山いらっしゃいますので是非情報提供頂きたくお願い申し上げます。

運用面の見直し

この度の西日本豪雨により命を落とされたりご自宅が被災されたりと今でも刻々と深刻な状況が伝えられておりますが、当時私が心配してたのは賃貸ガレージの状況でした。

お住まいになってるガレージハウスならいざ知らず、ご自宅から離れた場所に在るガレージの状況はリアルタイムで確認する術が無く、大切なものを保管しているお客様にとっては気が気じゃなかったのではないかとお察しします。
そこで皆さんご心配されているのではと思い、雨の上がった翌朝に現地に出向きました。

幸いにも何れのガレージタウンもバイクガレージも被害は無かったのですが、運用面で改善の余地が大ありだと感じました。

先ずは現地の状況が実際に見に行かないと判らない点。

そしてお客様への一斉通知の手段が無い点。

今回は取り急ぎ各所を巡回してFaceBookで状況を伝えたものの、FBそのものに登録されていないお客様への通知方法が限られるのです。
緊急時には勿論電話連絡致しますが、先方も取り込んでいる最中かも知れませんし、ただでさえ電話が繋がり難い中で単に大丈夫でしたという電話を数十件掛けるのは各方面に迷惑ではないかと思います。
今どきは子供バスケの連絡をママ友LINEグループで回すのが普通だったりしますが、ビジネス目的ではどうかなと。私自身LINEやってませんし。

理想は現地にモバイルルーターを設置して遠隔監視システムを構築し、自社サイトに作成した安否確認ページをご覧頂くのがスマートですね。緊急時にはemail又はショートメッセージで一斉通知する。
今後の検討課題です。

広島は4年前にも豪雨の影響で多大な被害が出ました。幸いにも我が家は今回同様影響が無く、動ける日は被災地に出向いて泥出しのお手伝いを行いました。
お亡くなりになられた方々のご冥福をお祈りすると共に、被災された方々が一刻も早く日常を取り戻せる様出来る範囲でお手伝いしたいと思います。

横引きシャッター

久しぶりに3D CADソフトと格闘すること1日半。
まずまずの出来栄えです(画像はスケッチ版)。

事前の懸念事項はクリアしましたが、今後の課題も盛り沢山。ひとつひとつ越えて参ります。

今回は同一敷地内に住居とガレージが混在することになるため、シャッター開閉音を低減するために電動若しくは横引きシャッターを検討してます。

個人的には横引きシャッターが面白いのではないかなと思っておりまして、全開にせずとも1m程スライドさせれば人の出入りが出来るのがメリット。
シャッターボックスが不要なので天井高も目一杯取れます。

但し既製ガレージ(イナバ、ヨド、タクボ等)には採用されていないため、ガレージは鉄骨若しくは木造で造る事になります。

それならばもっと面白い仕掛けも出来る訳で、ガレージの上にロフトを設けて収納力アップや休憩スペースとして活用する事も可能。

ガレージハウスの間取も会心の出来なので是非実現したいですね。

時間貸しバイクガレージ

akippa(アキッパ)というサービスをご存知でしょうか?

私もちょっと前までは全く知らなかったのですが、月極駐車場や個人宅の遊休スペースを時間貸し駐車場として提供するサービスなんだそうです。所謂空き駐車場のシェアリングサービスですね。

空きスペースのオーナーがakippaに登録し、akippaが駐車場を探しているユーザーとのマッチングを図るというもので、民泊の駐車場版とでも言えましょうか。
時間は15分単位。場所に拠りますが周辺のコインパーキングよりも大幅に安く提供されている様です。

ユーザーはakippaに会員登録し、サイト上で空き駐車場を探して予約を入れると、その時間帯は確実に安く駐車できるのがユーザー側のメリット。決済はスマホでクレカ払い又はキャリア決済。
オーナー側のメリットとしては、遊休スペースの有効活用が図れて収益機会が増えるのはもとより、投下資本が殆ど不要で気軽に始められるというのがスマートですね。

当社もニッチな市場を追うものですが、これこそ文字通りニッチビジネス。面白いですね。

ここ広島でも各地に広がってるようですが、従来も駐車場にバイク駐輪可というものはありましたが、バイク専用駐輪場はございませんでした。
この度、比治山本町のmoto.garage比治山のエントランス部にakippa用バイクガレージを設け、時間貸しで貸し出す事となりました。

特筆すべきはその利用料。15分30円ですよ。1時間停めても120円。1日単位で予約頂いた場合は324円と格安。

moto.garage比治山 akippa予約はこちらで。

外部から遮断された空間では無いので、月極のバイク専用ガレージに比べるとセキュリティ面では劣りますが、通勤・通学やちょっとバイクで出掛けたけれど近くに駐輪場が無い等のニーズにお応えできるのではと考えております。

ひと月単位で契約するならば奥に在るmoto.garage比治山がお勧め。中型バイクなら月額10,000円とほぼ同一価格でご利用頂ける上、保管環境も安全性もきっとご満足頂けると思います。

※当社はakippaとは直接関わりはございませんので詳細はakippaに直接お問い合わせください。

バックアップ

NASの導入と同時にスケジュールで毎日差分バックアップ(7世代)と毎週フルバックアップを自動で取る仕組みを構築したものの、ファイルを誤って上書きしてしまい元に戻せなかった事が2度重なりました。
頻繁に参照するファイルなら簡単にリストア出来ますが、月に1度しか見ないファイルの場合はお手上げ。

幸いな事にExcelで作成した一覧表なので元データを入力し直せば再作成することは可能なのですが、時間と労力を浪費してしまい疲れるわ腹立つわでバックアップを見直す事にしました。

先ずは差分バックアップを31世代まで増やしました。フルバックアップは曜日指定しか出来ないため週一のままとします。
バックアップ先媒体はNASにUSB接続した外部ストレージ。

更に、ワークステーションにUSB接続した外部ストレージに月に1回データコピー作業を追加する事にしました。これはスケジューリング出来ないので手動で月末に実施。
このメディアをオフィス外に保管しておけばディザスターリカバリー対策にもなりますが、どこに置くのか含め検討中です。

以前はクラウドストレージもフル活用してましたが、やはり会社で扱うクリティカルなデータは怖いですよね。殆ど解約して今はひとつだけしか使っておらず個人で撮影した画像しか置いてません。

月1回のデータコピーを6世代程持たせれば完璧ですが、そこはストレージ容量との相談ですね。

決算終了

毎度毎度決算時期は会計ソフトと格闘して盆前後まで会計事務所にまだかまだかとせっつかれるのが常でしたが、今期は私とした事が何と全ての入力を終わらせてしまいました。
間を置かず帳簿を付ける習慣が身についてきたので来期もこのまま頑張ります。

今期の仲介事業は、賃貸ガレージハウス、賃貸シャッターガレージ、賃貸バイクガレージで70件近い案件を頂きました。
売上比率では事業用の倉庫・工場・テナント物件が最もボリュームが大きいものの、ガレージ関連物件の比率も着実に伸びております。

一方で一般の賃貸住宅は僅か5件。これは当社のコアビジネスでは無いため意図的に取り扱いを縮小しているので問題なし。
積極的な募集はしておらず、事業用物件をご契約頂いたお客様から近所で住まいも探して欲しいとご依頼頂いたものばかりです。

一般的な不動産会社からすると異色の会社なんでしょうが、広島にひとつくらい変な不動産屋があっても良いですよね。

来期も一層特化・深化して参りますので、引き続きよろしくお願い申し上げます。