ガレージのある暮らし 憧れのガレージライフの扉はすぐそこに

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日常業務からプライベートまで、日々感じた事を綴る不動産版ブログ。
趣味の車版ブログも併せてご覧ください(あまり更新出来てませんが)。

ガレージな日々 ~車版

ガレージな日々 ~不動産版

ガレージハウス・バイクガレージハウスのお値段

ガレージハウスやバイクガレージハウスと聞くと、注文住宅でそりゃもうお高いんでしょとなりますわな普通。

ところが、企画モノながら最初からこれらをラインアップしているビルダーがあるんですよ。

現在2社とのお取引を検討しているのですが、内1社は販売店契約金とやらが必要で面倒臭い感じ。

最近コンタクトを取っている日興ホームさんは変な縛りやノルマも無く、ビジネスパートナーとして良いお付き合いが出来そうなビルダーさんです。
同社は東広島に本社を構え戸建賃貸住宅に軸足を置いて戸数・業績を伸ばしている会社でして、ここ3年で200棟を建築した実績があります。

賃貸住宅と言えば日本ではアパート・マンションが主流。
賃貸戸建は築古で隙間だらけ、和室が沢山あってトイレは和式というのもまだまだ多く見られます。
比較的新しいものでも設備がショボかったり部屋が狭かったりと積極的に選ぶべきものが少ないのが実情です。

日興ホームさんの造る賃貸戸建は高性能設備を採用し広々とした間取が売り。躯体そのものの性能も高くデザイン性にも優れます。

その上でローコスト。ここポイント。

ただここまでなら当社的にはそれ程関心は持たないのですが、ガレージハウスとバイクガレージハウスの2種のプランが用意されている点に惹かれました。

こちらはガレージハウスの南向きプランで建物本体価格は何と900万円(税別)を切ります。

そしてこちらがバイクガレージハウスの南向きプラン。延べ床面積が広くスキップフロアを採用した凝った造りなので本体価格は若干高くて1,000万円強(税別)。

※ 外構工事、土地改良工事、特注工事、申請登記関連費用等は含まれません。

企画モノなので土地形状によっては嵌らないケースもありますが、多少の融通は効く様です。

但し、あくまでも戸建であり連棟タイプでは無いため、土地の形状・広さによっては建てられる棟数が少なくなる場合もあります。

土地の有効活用、収益最大化という意味では連棟タイプに軍配が上がりますが、戸建の良い点として音振のトラブルが少ない点や出口戦略を立て易い(棟毎に処分 =相続や売却 が可能)点があります。

弊社では、土地形状、近隣環境、投資コスト、収益性に加え、オーナー様の考えも汲んで最適なプランを提示申し上げます。

以上、賃貸ガレージハウス経営寄りのお話でしたが、勿論ご自身がお住まいになる場合でもウェルカム。

ガレージハウスもローコストで建てられる時代なんですね。

BASE八幡東

来春、八幡東にガレージタウンが誕生致します。

名称はBASE八幡東。

左手前はモデルガレージ。奥の中の建物は貸テナントとして使用中。
対象となるのはその右側の倉庫、及び道路際に新築でガレージを3~4戸建てる予定。

倉庫の広さは間口6m×奥行8m。
前面駐車スペース込みで90,000円/月(税別)。

道路際のガレージの方はふた周り程小さくなり間口3m×奥行5.2m程度。
間口はもう少し広いタイプになるかも知れませんし、土地形状によってはバイク用の小さいガレージ5~6戸になるかも知れません。

この辺りは土地形状と需要を見極めて判断していきたいと考えております。

新たな取り組み デイズセレクト

このところ、ガレージ経営を始めたいので土地から探して欲しいというご依頼を多く頂きます。

ガレージ経営は土地調達から始めても建築コストが安く収益性に優れるので概ね10%以上の利回りが期待できる上、ランニングコストも安く借地借家法に縛られないので土地の流動性もさほど落ちません。

おまけに住宅を建てるには躊躇するような土地であってもガレージなら成り立つケースは多々あり、比較的安い土地も狙えるんですね。

これらのメリットに気付いた方からご依頼を頂くと、都度土地を探して良い出物があればガレージのレイアウトを検討して提案しているのですが、なんだかんだしている間に売れちゃう事も多々ありまして折角の苦労が水の泡てな事も多いんです。

我々不動産業は膨大な無駄(時間、労力、コスト)を積み重ねてやっと報酬を得ることができる職業なのでこれも仕事の内。取り立てて残念無念という訳では無いのですが、なんか勿体無い気もしてましてね。

そこで、折角手間暇を掛けるのであればもっと多くの方の目に触れて頂こうと思い、常日頃から土地情報を仕入れてガレージのレイアウトを考え、予想建築コストと予想収益を全て公開しておこうと思った次第です。

第一弾として本日、安佐南区を中心に20万円/坪を切る目ぼしい土地を3つ程視察して参りましたが全て空振り。使えそうにありませんでした。

11月1日のスタートダッシュは失敗に終わりましたが、明日以降も逐次視察を重ね、「デイズセレクト」というページを作成して順次掲載して参ります。

もうひとつの新たな取り組みはフルマラソン。

本日、呉とびしまマラソンにエントリーしました。

アップダウンがきつくて前回で懲り懲りの筈でしたが、半年も走ってないとまたうずうずしてくるドS病が再発しまして。。

早速ランニングに出掛けてきます。

デジイチ

物件の撮影には長らくコンパクトデジタルカメラを愛用してましたが、この度デジタル一眼レフを購入しました。

デジイチは昔趣味で持ってた時期もありましたが、物件撮影の際は重く嵩張るデジイチよりも気軽に撮影できるコンデジの方が楽。

コンパクトでもカリッとした綺麗な写真が撮れるGRD3はかなり気に入ってました。

単焦点というのも意外と面白くて、フットワークを駆使して楽しみながら撮影したものです。

ただ、丸9年も使ってると劣化が進み、いくらピントを合わせても画像左端が微妙にボケてきました。

そんな状態だったので最近はスマホで済ます事も多くなったのです。スマホカメラの進化も凄いものでまあまあの画が撮れちゃうんですよね。

しかし、このところ思ってたのが画像で伝えることの難しさ。

絶好の撮影日和にサイト掲載用の写真を撮影しても、いざ掲載すると何か足りません。何でしょうか? 奥行きかな。薄っぺらい感じがするのです。

仕事柄プロカメラマンに物件を撮影して頂く事もありますが雲泥の差。そりゃそうでしょう、相手はそれで生計を立ててるのですから。

その域まで辿り着かなくても良いのですが、もう少し表現力を上げたい、画像に奥行きを持たせたい。

GRの後継機にバトンタッチする選択肢もありましたし情報量を増やすなら360°カメラを併用する事も考えましたが、表現力という一点でデジイチに回帰。

上がデジイチ。下がコンデジ。

やっぱり違いますね。新たな物件撮影が愉しみになってきました。

賃貸物件と売買物件の広告方法

賃貸物件は入れ替わりがあります。

我々不動産仲介業者は、入居成約による媒介報酬が収入源。
賃貸の場合はいつかは退去がある訳でして、そうなれば再募集→自社で決めることができれば改めて媒介報酬を得られることになります。

そこで物件情報をデータベース化しておくのです。そうすれば再募集の際に再利用できるので迅速な募集広告が可能となるのです。

つまり、賃貸物件は我々にとっては一粒で2度どころか何度もおいしい可能性があるので、勢い物件情報の説明文にも力が入りますし当社ではこれはと思う物件に関しては専用ページを作成して公開しております。

これはお客様にとってもメリットがございます。

大抵の賃貸物件は退去予定が決まって初めてその物件の情報が公開されるので、お客様は頻繁に新着情報をチェックしなければなりません。
チェックをさぼっている間に良い物件が公開された場合、問い合わせした時点で既に申込が入ってたというケースは枚挙に暇がありませんす。

当社では専用ページに掲載した賃貸物件に関しては空室待ちのご予約を頂けるシステムを構築してます。
お客様は気に入った物件が見つかれば空室待ち予約を入れておくことで日々の物件探しから解放される訳です。

空室待ちのご予約を頂ければ、将来の退去リスクに備えられるという点ではオーナーさんにもメリットがございます。

この様に、賃貸物件に関しては物件の詳細情報を例え満室となったとしても専用サイトに掲載し続けることで、借主、貸主、仲介業者何れにもメリットが生じます。
勿論、満室なのに空室が在るかの如く広告を出し続けると「おとり広告」となってしまいますので注意深く運営する必要はあります。

一方、売買物件はどうかというと、売買のご依頼を頂いて買主を見つけて売買契約が成立したとしても大抵は一度きり。
当然空室待ちという概念はありませんし、売買によりオーナーさんも代わります。
物件情報を再利用するケースは稀(買主が住み替える為に売主となって改めて仲介を頂くケースは考えらえれますが、数年~数十年先なので当時の物件情報はほぼ使えません)賃貸物件の様な専用ページは敢えて造っておりませんでした。

しかしながら今は殆どのお客様がインターネットで物件を探す時代。特に売買の場合は人生で1度あるかないかの高額な買い物故に物件情報は多ければ多い程良い筈ですよね。

お客様は検討段階でより豊富な情報が欲しいと思っているのに、業者側は一度きりの広告掲載に終わるなら基本情報と外観写真、室内写真を数点掲載しておいてより詳しいお話はお店又は現地でというスタンスでは情報量の需給ギャップが生じます。

不動産業者の都合でお客様の欲しい情報が入手できないなんて時代に則してませんね。

ただこれにはシステム上の課題もあり、物件紹介ページに掲載できる情報量が限られているのも要因の一つ。
当社の使用している不動産業務システムを例に挙げると、掲載できる画像は20枚までで説明文も長々と書くと間延びして見えてしまうレイアウトになっております。

不動産ポータルサイトは更に制約があり、掲載枚数は十数枚、説明文は50文字まで等、如何に簡潔に特徴を伝えるかというセールスライティングの訓練にはなりますが。。。

勿論、最新の不動産業務システムの中には画像掲載枚数無制限、パノラマ写真、動画、最近では360°写真の公開まで対応可能なものもあり、使いこなせば相当な情報量をお伝えする事はできると思います。

その様な最新システムにリプレースして、より高品質で豊富な情報を提供できるサイトを構築しようかとも考えておりますが、取り急ぎ今できる事として売買物件でも専用ページを造ることにしました。

手始めは先日ご依頼を頂いたこの物件

倉庫付住宅「改」プロジェクト

場所は三原市。山陽自動車道 本郷ICから約6km。R2から350m程入った場所。

土地勘の無いところなので少々心配してましたが、道路アクセスは上々。中型ショッピングモールにも徒歩6分程度と生活環境もまずまず。

そんなロケーションに建つ倉庫付住宅のコンバージョンプロジェクトがスタート致します。

倉庫の広さは間口約14m×奥行7m。その上には2DKの居室が2戸。

これを、倉庫の真ん中に間仕切り壁を造りガレージハウスに仕立てちゃおうという案件です。

半分に区切ったとしても約7m×7mという広い専有ガレージが使える上、ガレージ前にも車1台停められます。

更に敷地内に5台分の駐車場を確保しており、希望があれば別途契約可。

居室は何の変哲もない2DKですが、内1戸はシェアハウスに仕立ててみようと計画中。

さてどんな物件になるのか、オーナー様と一緒に楽しみながら造りますね。

 

 

今後のプロジェクト

昨日の事。
売却のご依頼を頂いた戸建住宅を拝見してたまげました。

オーナー様は車・バイク趣味人で弊社サイトにて売買物件をチェックしていたそうですが、なかなか希望に合う物件が見つからず自分で建てたそうな。
その拘り様が凄い。

万人受けする物件ではありませんが、好きな人にとっては堪らないはず。
まだ正式な媒介契約を締結していないので詳細は控えますが、近日中に公開できると思います。

乞うご期待。

さて、これ以外に進行中のプロジェクトを幾つか紹介致します。

先ず、1Fがだだっ広い倉庫で2Fに2DKの住居が2戸ある建物を賃貸ガレージハウスにコンバージョンするプロジェクトが動き出しました。
明日現地確認し、具体的な改装プランを練って年内に着工。2月迄にはリリースできる見込みです。
1戸当たりのガレージの広さは約7m×7m。車3台横置きできますよ。

次に、ガレージハウス新築プロジェクト。
これは賃貸と売買の2案件があり、個別に進行中です。
賃貸の方は未だファミリータイプかシングルタイプか決めかねている段階なので具体的な時期は未定です。

売買の方は3つのプランが出来ており、買主様は何れかをご選択頂く事も出来ますし、自由設計なのでプランに手を加えることも可。
弊社的にイチオシのプランは並列で車を4台停められるガレージを、1Fのリビング・洗面所・バスルーム・2Fの廊下から眺められる間取りプラン。
ガレージライフ誌に出てきそうな素晴らしいガレージハウスです。
ただ今専用サイトを作成しておりますので、ご関心のある方は個別にお電話なりemailなりでご連絡ください。

更に、賃貸ガレージ新築プロジェクト。
これは複数の計画があるものの、いずれもまだぼんやりとして輪郭が定まってません。
ただ、需要は旺盛なのに弾が空の状態なので、早く需給バランスの均衡を図らないと。

まだまだ他にもオーナー様に提案中の案件が幾つかございます。
そしてエンドユーザー様からも沢山のリクエストを頂いております。

今年も残りあと3ヵ月。
ひとつひとつ実現してひとりでも多くの方がガレージライフを満喫できるよう全力で走ります。

インフラ増強

常日頃ガレージインフラという言葉を使ってますが、今日はオフィスのITインフラの話題。

台風が近付いてきてますが、本日は終日ITインフラ増強に勤しんでました。

先ずは業務PCをリプレース。

特に課題を抱えていた訳ではありませんが、業務量の増加に伴い一つ一つの処理速度の遅さが気になり始めて早1年。

丸7年使ってる事だしそろそろ引退させないと一気にクラッシュされても困るので、まあまあ高いスペックのワークステーションを購入。

主幹業務を新WSに移行し、会計処理は旧PCで実施することにしました。

私にとって最も面倒で苦手な帳簿付けをアルバイトさんに押し付けやって頂く事になったので旧PCを会計専用PCとして再雇用。まだまだ活躍してもらいましょう。

同時にNASを導入。

これまでPCのデータは外付けHDDにバックアップを取り更にBOXに同期させてましたが、NASの拡張ボリューム機能(ファイル単位でミラーリング)を利用することでデータロストのリスクが大幅に低減しました。

NASにはUSBポートが付いており、ここに外付けHDDを接続し定期的にバックアップを取ります。

クラウドとの同期については、データの可用性よりも外出先からのアクセス性を重視してたので、NASのリモートアクセス機能を使うと要らなくなります。

但し、万一の災害時の保険として外部にデータを置いておくのはディザスターリカバリー対策としては重要。現在鋭意検討中です。

また、モニターも27インチを導入しました。

旧環境では23インチモニター2つでデュアルモニター環境で作業してました。これは作業効率は非常に良いのですが、寄る歳波により小さい文字が見難くなってきたのでより大きなモニターが必要になりました。

これは大正解。効率は少し落ちますがテキストが見易いので文章を書くのが楽ですね。

オフィスのレイアウトも少し変更し心機一転頑張ります。