不動産業

ここ広島では首都圏に比べ賃貸ガレージハウスの展開が遅れてます。

良質なガレージハウスを供給するには当然ながら新築で建てるのが最善な方法ですが、先ずは土地オーナーさんに賃貸ガレージハウスを認知して頂くための啓蒙活動から始まり、賃貸事業企画の立案、資金調達、建築、入居者募集というステップを踏まなければなりません。

王道ですが莫大な資金と時間が掛かる訳ですね。

もっと手っ取り早く提供するには、既存の掘り込み車庫付き住宅をリフォームしたり、或いは戸建住宅の1Fをガレージに変更するリノベーションという方法がございます。

古いアパートの1F部分を全てガレージに変更し、メゾネットタイプの賃貸ガレージハウスとして貸し出すというのも大がかりなリノベーションですね。

更には、全く異なる目的で建築された建物をガレージハウスに用途変更する「コンバージョン」という手法もあります。

例えば倉庫。

倉庫に住むって考えただけでもワクワクしませんか？

港にあるレンガ造りの古い倉庫を一部改装してレストランやカジュアルファッション店を営むなんてのは良くありがちですが、これもお客様にワクワク感を与えたり、スタイリッシュな購買行動を演出するのに一役買ってますね。

倉庫の持つ一種退廃的な雰囲気と機能美、怪しげな香り、異国情緒といった、非日常的な空間が醸し出すものに人は憧れるんでしょうね。

しかし、住むとなると非日常的な空間で日常を過ごす訳なので少しばかり不便なことはあります。

学区がどうだとか、買い物に不便だとか、治安が不安とか、確かに家族持ちの生活者の視点で見ると全然向いてませんし、居住空間としての性能・機能なんてものも期待しちゃいけません。

倉庫に愛車を滑り込ませ無造作に停め、巨大なシャッターを下ろし、ベッドに倒れ込む。

地上15mの天井にセットされたスポットライトに照らされて佇む愛車を眺め一日の疲れを癒す。

そういうストイックなライフスタイルに拘る方限定です。

なんかゴルゴ13か松田優作かメル・ギブソン（いずれも古っ）になった気分♪

単に新築でガレージハウスを提供するよりも面白そうです。

法令・条例・指導要綱等々のハードルはありますが、この方向性も模索中です。

事業を興し継続するには設備資金と運転資金が必要ですが、全て自己資金で賄えない場合は外部からお金を調達する必要があります。

資金調達方法としては、親族や友人知人からの借り入れ、金融機関からの融資やマーケットからの調達といった選択肢がありますが、今回IT投資を実施するに当たり金融機関から借り入れを行うことにしました。

IT化のゴールは営業支援＆商品管理システムの導入とHPとの連動。勿論それによる売上の増大とコスト削減が最終目的であることは言うまでもありません。

HPを通じた集客の仕組みと、顧客管理システム及び不動産物件管理システムとの連携による121マーケティングを、極限まで自動化できる仕組みを構築する予定です。

しかしながら、起業したての当社が導入するには少々高機能=高価故に、投資対効果を慎重に見極めてました。

一般に不動産屋が打つ広告で真っ先に思い浮かぶのは新聞に折り込まれたチラシですよね。

この折込チラシ広告のコストは部数により前後しますが、数万部単位だと印刷代込みで約3円/枚です。

広島の有力地方紙である中国新聞の発行部数は広島県内で61万部。広島市内に限定すると28万部です。

つまり、広島市在住の中国新聞を取ってる全世帯向けに月1回の広告を打つ場合、80万円前後掛かる訳ですね。

更に、チラシ広告を打つということは反響を期待している訳なので、それに対応できるだけの人員も必要です。

これが旧来の典型的な不動産営業方法でして、表現は悪いですが仕掛けて反響待ちして人海戦術で喰い尽すやりかた。

知名度も体制も無い当社が同じような事をやっても、それこそ費用対効果は殆ど無いでしょう。
そもそもそんなコスト負担に耐えられません。

当社は、システム化による短期的なキャッシュフローの悪化を融資で繋ぎ、中長期的なROIを高めて旧来型の手法に対抗することにしました。

本日早速金融機関の担当者から連絡を頂き、先ずは受け付けて頂けることになりました。

後日、創業計画書の確認及び面接を経て融資の可否が判断されることとなります。

本日は朝から各種許認可申請の日。

先ずは広島県宅建協会にて入会案内を受けて申込書を受け取り、広島県西武建設事務所に宅建業免許申請書を提出。

その場で申請書類の確認が始まり、都合1時間程かかりましたが無事受理されました。

免許交付まで調査等々で40日程度必要との事。

調査が完了したら通知のはがきが届くそうで、それを持って保証協会に申込書を提出し供託を行う訳ですが、これも最短で2週間程かかります。

以上、営業開始は最短で9月中旬です。こればかりは待つしかないですね。

続いて西警察に移動して法人としての古物商許可申請を行いました。

個人から法人なりしても古物許可は再取得しなければならず、その際は個人の古物商許可証は返納することになります。

更には将来法人を廃業して再度個人で古物商を営む場合もあらためて古物許可を取得しなければならないそうで、その都度19,000円の証紙が必要となります。

ルールはルールとして受け止めないといけません。

話が脱線しましたが、これも調査等々があって許可が下りるまで40日かかります。

以上、別の監督官庁で奇しくも同じ40日間の調査・審査期間が必要と云うことでしたが、一体どのようなプロセスを経て実施されるのでしょう。

それまでの間は会社として何の営業活動も出来ないので、しばらくは売上高ゼロの状態が続くのでした。

一応、個人の古物免許は有効なのでこれを使って細々とやって参りますが、HPを公開できないのは辛いですね。

本日は初めての定休日。

いろいろと予定を立ててたのですが、自家用のカングーが信号待ちで止まったとの妻からの緊急コールが入り、AlfaRomeo156で駆けつけました。

156はセレスピードというセミオートマなので、CITYモードボタンを押すとAT免許でも運転できます。

妻はMT免許を持ってる筈ですが、今となっては1cmたりとも動かせないそうで、我が家は必ずAT車が１台必要なのです。

ということで、午前の半分がつぶれてしまい休暇気分も失せてしまったので、午後から仕事しました。

先ず法務局に出向き、履歴事項全部証明書を取得。

会社設立後には諸官公署（税務署、県税事務所、区役所、社会保険事務所）への届け出が必要なのですが、その書類作成代行をお願いしているところに送付するためです。

尚、当該証明書は宅地建物取引業免許申請の際にも必要なので使い回します。

そして法務局の別フロアで登記されていないことの証明書（目的は同上）を取得。

次に、広島県庁に出向き、申請書の書き方について不明なところを確認。
全部クリアになり、後は本籍地の市役所に依頼した身分証明書の到着を待つばかりです。

最後に社団法人宅地建物取引業協会に出向き、協会加入申請のための説明を受けようとしましたが、今日はあいにく西区担当者が休みで対応できないとの事。

担当する区によって必要書類や説明内容が異なるそうで、何のためにそうしているかさっぱり判りませんでしたが、とにかく別区には口出しできないというセクショナリズムのようなものをひしひしと感じました。

しかし、誰も居ないっていうのもどうなんでしょう。。。

本日、無事商業登記が完了し、印鑑カードを発行してもらいました。

これでいよいよ各種申請が可能となります。

取り急ぎ、広島県に宅建業免許を申請し、保証協会に加入し、銀行口座を開設しなければなりません。

そして、実は最近判ったのですが、古物商免許を個人で持ってる者が代表取締役に就任しても、法人として古物を取り扱うには改めて法人としての許可が必要ということ。
（今回の車の買い取りは個人として取り扱うことにしました）

従って、登記されていないことの証明書や、身分証明書、住民票等々を取得しなければならず、法務局と区役所にて申請。

身分証明書は本籍地の市区町村にて発行してもらわないといけないため、郵便局で小為替を購入して郵送で申請。

法務局では銀行口座開設の添付書類として商業登記簿謄本と印鑑証明書を申請。

明日は買取り車両のための車庫証明の申請。

今日一日で山ほど申請書を書きました。

早く簡単に電子申請が出来る時代が来ないもんですかね。