西方面に用事があったので、少し足を延ばして岩国ガレージハウスの建築現場に行って参りました。
現在屋内工事の真っ最中。
電気コードを通したりダクトを付けたりと職人さんがお一人で頑張ってました。
しかしなんですな、外から窺う限り一般住宅と何ら変わり有りませんね。
折角ガレージハウスが建ってるのにパッとしないというか、地味。
ネットで覆ってるので見え難いってのもありますが。。。
但し、これを見れば一目瞭然。
その他にも識別ポイントは有りますよ。
外壁はガンメタっぽい濃いグレーのガルバリウム鋼板張り。
そしてこの開口部の大きさ。それと判る人には判る筈。
足場を外してシャッターが付けばかなり目立つと思います。
あと少しです。
岩国市の中心部から直線距離にして約6km。
最寄駅は山陽新幹線新岩国駅で、しかも徒歩11分。
一般的な賃貸物件を建てるには決して有利な土地ではありません。
しかし、ガレージハウスならば・・・
国道2号線まで350m。山陽自動車道岩国ICまで1km弱。
車・バイク利用者にとっては、ごちゃごちゃした街中よりも主要道路へのアクセスが良好である郊外地の方が好都合。
従来の「良いロケーション」の概念が当てはまらないのです。
次に敷地の使い方を見て行きましょう。
土地オーナー様も建築会社も当社も初めての賃貸ガレージハウスプロジェクトは、試行錯誤を経て無事棟上げが完了し、いよいよこれから「らしく」なって参ります。
これがガレージハウスたる所以の1Fフロア部。
車2台分の広々とした空間が確保されています。
敷地と土間との段差が大きい様に感じられますが、道路境界までなだらかに整地してほぼフラットな状態にもっていきます。
その部分(建物前面)にも1台分の駐車スペースが有り、普段のアシを停めておく事が出来ます。
ここが次なる肝。
シャッターガレージの開け閉めは例え電動リモコンシャッターであっても操作や開閉待ち時間や作動音等で毎日これを何回もやるとなると結構面倒でして、意外に思えるかも知れませんが心理的な抵抗感があるのです。
ちょこまか動かすアシ車は屋外に置いておいた方が楽。
なので敷地内にもう一台停められるというのは重要なポイントなんですね。
それと、もうひとつの拘りは建築方法。
建築コスト、償却年数の関係で建築会社には木造軸組みの在来工法で設計して頂いたのですが、大開口部を有するガレージハウスは強度の確保が極めて重要。
柱や梁を効率的に配する為に水周り設備の配置や階段位置等をしっかりと検討し、耐震性を高めています。
これら以外にも考慮すべきポイントは沢山ありますが、また追々紹介致します。
本日はオーナー様と賃貸戸建+ガレージプロジェクトの打ち合わせ。
今回の最も優先度の高い判断基準はコスト。
ローコスト住宅を供給する建築会社2社に打診し、それぞれの提案内容と見積額を検討したのですが、1社は予算オーバーで残念ながら選考から除外。もう1社はデザイン的に納得が行かず保留。
どちらも帯に短し襷に長しで決定打に欠け、もう1社検討することになりました。
しかし最近の賃貸用戸建というものはローコストといえども設備はどれも充実してますね。
そこそこ広いシステムキッチンにゆったりとしたユニットバス、温水洗浄便座といった最新の水周り設備は当然ながら、標準でペアガラスを採用し高気密高断熱仕様といった快適性に加え、耐震性、耐久性、メンテナンス性の良さも謳っています。
設備・仕様が一定水準をクリアしているなら、次なる判断基準はデザイン(見た目)。
現在検討中の1社はスタイリッシュな外観と外貼り断熱が特徴的なデザイナーズ戸建をローコストで提供できるのが売り。
借家と言うと切妻屋根の2階建て住宅を思い浮かべますが、ガレージと併設するとガレージが浮いてしまってちぐはぐな印象を受けるのが難点なんです。
一方でローコスト住宅で比較的目にすることの多いキューブ状の建物はなるほどガレージとの相性は良さそうですが、コスト優先でデザインを重視していないため無機質過ぎてなんだかつまらない印象は否めません。オーナー様もそこが気に入らない様子。
大家さんが愛情を持てない物件ならばやめておいた方が良いでしょう。
そこに住むことで、何か新しい生活を、ワクワクする人生をイメージできる。それがデザインの力。
勿論大事なのは中身ですが、最新の設備、建材を使っているならどれもこれも遜色無いレベルに仕上がっている筈。であれば差別化要素としてのデザインというものが益々重要になってきます。
これは車でもバイクでも同じことが言えますよね。
トンガリ過ぎて使い勝手が悪過ぎるのも考えものですが、そんなツンデレ系が好きな方も中にはいます(特にイタフラ車乗りに多し）。
今回のプロジェクトは、車・バイク趣味車向けに広めのシャッターガレージを併設するのが特徴。
それだけでも差別化出来るとは思いますが、愛車にひとかたならぬ拘りを持つ方は住処にも拘りがあることでしょう。
そんなマニアックな方々にも受け入れられる賃貸物件を目指してベストを尽くしています。
賃貸ガレージタウン HobbyHouse桜尾の第三期工事の概要が固まりつつあります。
以前にもちらっと案内致しました通り、単なるガレージではなく、休憩スペースとしてのロフトを備えたガレージ。
各ガレージにはシンクとシャワーブースをも取り付ける予定なので、ほぼ住めますね(笑
※あくまでもガレージなので駐車場利用契約となるため実際には住めません。
1Fガレージ内は約3.6m×6.1mの広さを確保する予定。車とバイクを並べて置くことができますよ。
※イメージ図です。
2F(ロフト)は6帖程度のスペースがあるのですが、高さの制約があるため頭上空間はちょいと狭くなります。
さて、問題は賃料設定。
広めのガレージに電気・水周り付き。ガスは引き込まないのでオール電化ガレージですね(笑
となれば、ガレージとアパートの間くらいの賃料に落ち着く予定なのですが、なにぶん初めての試みなので幾らにすべきかと電卓と睨めっこ。
その前に、需要はあるのか?
いや、あるはず。
きっとありますよね。。。
本日はオーナー様と戸建+ガレージのレイアウト打ち合わせ。
オーバースライダーを備えたガレージのサイズは幅3.4m×奥行き6mのサイズ。
中に入れる車両のサイズにも拠りますが、車1台とバイク1～2台を駐車できるスペースを確保することができそうです。また、敷地内にはあと2台の車を駐車できるゆったりとしたレイアウトとなります。
ただ、この案だと敷地内に建築できる戸数は2戸となり、投資物件として収益面だけを考えるとガレージを併設せずに3戸建てた方が有利なのです。
更に収益性を突き詰めるのなら連棟のテラスハウスやアパートを建築するのが一般的ですね。
ここで重要なのが出口戦略。
長期に渡って不動産価値を維持しつつ満室経営を続けるには、或いは将来相続や売却を視野に入れ不動産の流動性を確保するにはどうすればいいのかを考慮すると、前述の案が現在ところ最も有力です。
さて、気になる家賃ですが、この辺りの相場は2LDK(60㎡前後)の新しめのマンションで9万円前後。駐車場込みで10万円弱がひとつの目安となります。
スーパーまで徒歩4分、駅まで徒歩9分、コンビニは徒歩3分圏内に3店と非常に便利なロケーションだけにちょいと高めになりそうなのですが、建築コストを抑えて出来るだけ安くリリース出来るよう試行中です。