ガレージハウス

あちこちの草むらで秋の虫が鳴き始め、めっきり秋めいて参りました。

朝晩もずいぶんと涼しくなり過ごしやすくなって参りましたね。

そんな9月は転勤族中心の引っ越しシーズン。

当社は特殊な物件が多いため、ごくごく一般的な単身赴任者が積極的に問い合わせてくることは先ずございませんが、それでもバイクを持って行きたいので安全に保管できる駐輪場の付いたマンションを探してとご連絡を頂くケースは結構ございます。

東京等で見られるライダースマンションなんてものがあれば良いのですが、残念ながらここ広島ではなかなか。。。

先日お客様より玄関脇に土間がある物件を見つけたよと情報提供して頂いたのですが、実際に見てみると入口までの段差が20cm程あったり、玄関での取り回しが困難であったりと、バイクを置くのはちょっと無理っぽい。

理想的な土間は、130cm程度の大きさの引き戸があり、段差無しでスッとバイクを入れられる空間で、広さは幅2m×奥行き4m程度(4帖大)あればまずまず。

1台なら余裕で整備も出来る空間となり、詰めると2台収納可。

間取ソフトを使って遊んでみたのですが、こんな感じで古いアパートの1階部を土間に改装し、狭い和室の壁を取っ払ってフローリング張りにしててシングル向けライダースアパートメントとして募集したら結構需要が有ると思うんですけどね。

本日は昼から物件撮影に出掛けたところ、偶々立ち寄ったコンビニでバイクガレージをご利用頂いているお客様とばったり。

普通自動二輪免許取得の報告と、バイク何が良いでしょかとか、次は何乗りたいとかというバイク談議に花が咲き、店先で10分程立ち話してました。

昨日もバイクガレージをご契約頂いたお客様とMOTO saLoonのラウンジにて小一時間ほどバイクの話。

これまで全く判らなかったバイクの世界の話が出来、なんだか嬉しくなりました。

勿論相手方がこちらのレベルに合わせて頂いたのでしょうが、もっともっとディープな話が出来るよう、早くペーパードライバーを卒業して色んなバイクに触れてみたいものです。

更に、仕事を終えて近所のスーパーに買い物に行ったら、またまた偶然にもHobbyHouse桜尾の四輪用ガレージを友人とシェアしてご利用頂いているバイクユーザー様とばったり。

軽く近況を伺って別れましたが、免許を取得して新しい世界が広がりつつあるのを実感してます。

夕方、車2台とバイクをシャッター内に入れたいというお客様をご案内した戸建物件は正にガレージハウス(募集終了しました)。

これまたガレージ内でバイク談議が延々と続きました。

ウェブサイトにアップ致しましたので是非ご覧下さい。

とっても魅力的な物件ですよ。家賃以外はね。

FBでも書きましたが、昨日は建築会社の招待でマンションの一室を視察してました。

売りは大容量床下収納。

実質的な深さは約45cmなのですが驚くのはその広さ。

部屋の床下全部が収納スペースなんです。

それも、キッチンの床下は当たり前、リビングにも個室（洋室×2）にも備わってるんです。
シーズン物やレジャー用品を衣装ケースに入れて仕舞いこむことでクローゼットはスッキリ。

これを実現したのは逆梁工法という建築手法。通常天井部にある梁をひっくり返して床に持ってくることにより、床下空間の確保が可能になりました。

スラブに直接床材を張るのではなく、ワンクッション開けてフロアを造るため、階下への音の低減も可能ですし、配管の自由度も上がる（=メンテナンスし易い）というメリットもあります。

一方で、特殊な工法故に建築コストは若干割高となります。床下収納部に加えて天井高も確保しなければならないため、高さ制限のある地域では下手すると建築できるフロアが1フロア少なくなる可能性もあります。

分譲マンションならいざ知らず、収益物件はコストを重視するオーナーが多い中、敢えてこの工法を前面に押し出すのは中長期的な収益性と出口戦略を考えてのこと。

大規模修繕の際のメンテナンスコストはもとより、最大のメリットは大容量床下収納空間が決定的な競争力の源泉となってること。これにより、周辺の他物件の家賃動向を気にせずに当初設定した家賃水準を維持できるとのこと。

ということは、空室率も低く、空室期間も短い、仲介不動産会社に支払う広告料も少なくて済むという好循環が形成される訳ですね。

逆に、部屋の入れ替え時に家賃アップを実現した物件まであるとか。昨今のデフレ&買い手市場の中、これは驚くべき事実ですよ。

設備やデザイン、間取りは後で変更することが出来ますが、躯体とロケーションだけはどうすることもできません。

また、収益物件は運用中の利回りも然ることながら、最終的に相続なり売却なり出口をきちんと考えておくべきですが、仮に売却する場合、何をアピールしますか?

逆梁工法で床下収納がたっぷりありますよという通り一辺倒な特徴を述べても意味がありません。

低い空室率、短い空室期間、低いメンテナンスコスト等からくる実質的な収益率ですよね。

最近ではこれ以外にも戦略的アセットマネージメントに基づく維持管理が為されているかとか、不良入居者を如何にして排除しているかも大切な指標です。

何れにせよ、如何にして大切な不動産資産を陳腐化させずに高い水準で価値を維持するか。最初の入口が肝心なのです。

これは賃貸ガレージハウスにも全く同じことが言えます。やっと繋がった。

高層マンションに比べ、低層建築の賃貸ガレージハウスは、よりハードルが低い（建築コストが安い）点、ロケーションの自由度が高い点、希少性の高さ等々で収益物件としては極めて魅力的だと思いますよ。

店舗付住宅とは、1Fが店舗(+キッチン、トイレ)、2Fに居住スペースのある住宅。店舗部分は土間仕上げであることが多く、外とサッシを隔てて面イチになっています。


ということはですね、サッシを取っ払って電動シャッターを付けるとガレージハウスに簡単に変身させることが可能なんですね。

店舗の広さにも拠りますが、大抵は車はちょっと厳しいかなというサイズ。であるならばバイクガレージハウスに仕立てるのが自然な流れでしょう。

店舗付住宅はその間取りの特殊性故に一般の住宅に比べ割安な場合が多いく、浮いた予算をリノベーション費用に回すことが出来る点が最大のメリット。

このような事業を想定して少し前から売り店舗付住宅をWebsiteに掲載しておりますが、根強いアクセスがあり皆さん関心を持たれてるのかなという気がしております。

そんな折、お客様に教えて頂いた雑誌の9月号を手にしたところ、連載コーナー「ガレージ探訪」に店舗付住宅を購入されてバイクガレージハウスにリノベーションしたオーナー様の記事が掲載されてました。


実際に実行されている方がいらっしゃって心強く思った次第。


問題は、誰がリノベーションを施すかの?　　ですが、当社の提携先にお任せあれ。


日本を代表するバイクレーサー出身の異色の社長が代表を務める建築設計事務所や、或いはハーレーを所有して今まさに店舗付住宅「改」バイクガレージハウス化を進めている方が代表を務める設計事務所にてプランニングから施工まで実施させて頂きます。




購入するのはちょっと腰が引けるという方は、賃貸でも幾つか紹介出来る物件がございますので、一度試しに住んでみるのも一考。


今年はこれまで3件の賃貸店舗付住宅を仲介させて頂きましたが、皆様複数台(3台以上)の車なりバイクなりを店舗部分に収納してガレージライフを楽しまれており、店舗として利用されている方は皆無（弊社が仲介しているのでそりゃそうなんでしょうが）。


その内、1件はオーナー様がもう店舗として使うことを想定していないため、自由に改装しても良いという有難い条件を頂き、賃貸なのに壁をぶちぬいたりフロアを張ったりと好き放題できるオモシロ物件でした。


バイクオーナー様、そんな店舗付住宅「改」　如何でしょうか?