不動産業

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気に入ったらそのまま購入も可。

中古車は一物一価でふたつと同じものがありません。お試しでしばらく乗ってみて気に入ったら購入して頂くと言うスタイルは以前私も考えてましたが、ビジネスとして実現されたKozoさんは素晴らしい!

Boxterも楽しい車ですが、Xantiaなんて山ほど荷物が積める上、素晴らしい乗り心地でスタイルも未だにカッコイイなと思います。

車選びにはいろいろな選択肢が増えて参りましたが、家選びは相変わらず試乗ならぬ「試住」というのが無いですね。

住んで初めて判ることって沢山あると思いますし、少なくとも数年、永ければ一生の時を過ごすかも知れない住処は車選びと同様に、いやそれ以上に慎重にしなければなりません。

幾ら外から眺めても、室内を見定めてもお隣さんがどんな人とか、近隣の状況がどうなってるのか、夏の暑さは?、冬の寒さは?、上の階の音は?　と数十分で見極めるのは所詮無理というもの。

全くタダでという訳には行かないかも知れませんが、例えば保証金と日割り家賃のみで数日間お試し入居できる物件なんてのがあれば面白いですよね。

本日は太陽光発電に関する勉強会の日。

と言っても我が家に取り付ける訳ではなく、売電目的でアパートやマンション屋上に取り付ける投資用の比較的規模の大きなシステム。

そうです。既存アパートや新築マンションオーナー様向けに提案するための勉強なのです。

土地を活用してそこから上がる収益を得るめの手段として最も判りやすい例は賃貸用集合住宅を建築して店子を入れて賃料収入を得るケース。

その収益を最大化させようとした場合、如何に多くの店子を集められるかがひとつのポイントになります。

土地の面積は限られるため上方向に伸ばす高層化が最もシンプルな方法ですが、条例や建築基準法により制限が設けられるケースが多々あります。勿論予算もそれなりに必要。

高層化が困難な地域に土地を所有するオーナー様のもうひとつの選択肢は、細分化(ファミリータイプ×4戸→シングルタイプ×8戸など)です。

ただ、細分化すると設備数が多くなるため初期投資及び維持費が嵩む点と、近隣に似た様な物件が増えてきた際の対応が柔軟性に欠ける点が難点です。

一方で、一戸当たりの賃料を高水準に設定できる高付加価値物件を建築するプレミアム化という手法もあります。

付加価値とひとくちで言っても、分譲並みの快適設備を奢ったものから以前紹介したような床下に大容量収納スペースのある物件、デザイナーズもの、ペット共生住宅などなど多種多様な選択肢があり、ガレージ付物件、所謂ガレージハウスもこれらに類します。

これらは相互に乗り入れが可能ですが、あくまでも投資物件であるからには収益性が重視されるため、あれもこれもという訳には参りません。

また、造ってはみたものの需要が全く無かった等、読みが外れた場合のリスクが付き纏います。

しかし、仮に「絶対に成功する物件」があったとしても、本当に成功するのならば皆が横並びで真似を始め、結果的に街は画一的な物件で溢れかえり最終的に家賃値下げ競争に陥ってしまいますね。

従いまして、ある程度の多様性を保ちつつ少々不足気味に供給されることでプレミアムたる物件として認知されるというのが理想の姿なんでしょう。

話は脱線しましたが、このような手法の他に限られた土地からの“あがり”を積み増しできる方法が有るとしたら。。。

それが売電なんですね。

細かい話は割愛しますが、500万円の投資(設備、施工費込)で年間で50万円の売電による収入が見込まれる場合(広島での運用実績では大体そんなものだそうです)の表面利回りは10%。

10年で元が取れる計算です。システムの設計寿命は15年以上なので、想定外の事故等が無い限り投資を回収した上で5年間は丸儲けとなる計算。

勿論、メンテナンスコストもある程度必要なので実質利回りはもう少し下がりますが、それでも外貨や株などの金融商品に比べるとローリスクミドルリターンな投資対象であることは確か。

補助金(出力10KW未満に限る)や税制上の優遇措置もある様なので節税対策としても有効かと。

オーナーが法人である場合はCSR(企業の社会的責任)の一環として世間にアピールできる訳ですし、個人の場合も温室効果ガス削減や節電といった社会貢献の一翼を担っているという意識も芽生えますね。

副次的な効果としては、屋根にパネルを貼り付けることで直射日光を遮りパネルと屋根の間の空気層を作ることで、天井近くの温度が随分と下がり夏場の電力消費を抑えることも出来るようです。

という訳で、投資としての太陽光発電ではありますが、地球環境への貢献や社会インフラ整備に関心のあるオーナー様も一度ご検討されてみては如何でしょうか?

ANAの機内誌にハウスボートの記事が掲載されてました。

オランダはアムステルダム。街を縦横無尽に走る無数の運河には、ハウスボートの浮かぶ運河があるそうです。

そこにはボート然とした姿から、どう見ても平屋にしか見えないものまで、様々な形状の「家」が運河に浮かんでるのです。

元々、戦後の住宅難から緊急避難的に現れたハウスボートは今やすっかり住民権を得、この都市の住まいのひとつのスタイルとして定着しているそうです。

家のカタチというと、誰もが二階建てで三角屋根が乗っかってる箱を先ずは思い浮かべるものですが、そんな固定観念に囚われないライフスタイルって憧れませんか?

例えば、元倉庫、元オフィスビル、元店舗に住む。本来の目的とは異なりますが、その建物を住む器として見つめ直し住みやすいようにリフォーム/リノベーション/コンバージョンを施し、ライフスタイルをセルフプロデュースするなんて素敵ですね。

我々日本人が思いも付かないハウスボートですが、彼の国では上記と同程度の感覚で選択されているのでしょう。

しかし、ハウスボートはあくまでもボート。5年に一度の法定修理やバカにならない係留権代、或いは時には大型船が発する波で揺れたり、家具の配置によっては微妙に傾いたりと普通の感覚ではネガとしか思えない部分もありますがそれも個性。

一方で、大音量で楽器を奏でたり、テラスで水上BBQを楽しめたり、四方からの光と風を存分に取り入れたりとメリットの方が多いと感じる方にとっては憧れの住処。

古い建物を壊し、画一的でのっぺりした無個性な建物を無暗に建てるよりも、昔からある街並みを活かしつつ自分らしさを求められる選択肢が増える方が良いと思いませんか?

ハウスボートは無理ですが。。。

因みに、ワタクシ個人的にはこれが刺さりました。

カヌーを横付けし、お腹が空いたらちょいと街に買い出しに。

優雅な水上キャンプ、イイですね～

居住用物件が殆ど動かない中、事業用物件(店舗、倉庫、駐車場他)はまずまずの動きを見せてます。

我々不動産業は情報産業でして、空室や売り物件情報を如何にして早く、多くキャッチし、マーケットに素早く、正確にリリースするかが肝。

そのためには、どこそこはこういう物件に強いから情報を回してあげようと思わせる特徴を同業者に認知頂くというのも極めて重要な営業活動です。

お陰様で、ガレージと言えば弊社（判りやすい社名ですからね）ということで、同業者からのお問い合わせやお客様をご紹介頂くケース(車全然判らんけぇ任せた! みたいな感じ）も増えて参りました。

さて、情報は多ければ多いほど良いというものでもありませんが、少な過ぎると折角サイトを訪れて頂いたお客様はがっかりして離脱するんですね。

そこで、これはちょっとどうかな?　という物件の含めて掲載するケースが往々にしてあります。

同業者で成功していると言われている首都圏の親しい会社でも、100物件掲載しても成約に至るのはそのうち数件。つまり打率1割未満なんだそうですね。

それでも成約する可能性がゼロで無い限り、死蔵物件となるかも知れない物件をせっせと掲載し、毎週空室確認をするのだそうです。

当社は原則100%現地に赴き、外観を撮影し、物件の印象や近隣の状況をコメントとして掲載しております(室内の撮影は鍵の手配やらなんやかやでそれなりに時間が掛るので、必要に応じて、或いはお客様のご要望に応じて撮影して掲載してます)。

これは居住用物件に限らず、倉庫や5,000円/月の駐車場に至るまで例外なく実行してますが、そうした作業の9割以上が無駄になる訳です。

もう少し要領良くやる方法もありますが、実際にこの目で見て感じた事を良いことも悪いことも含めてWebsiteに掲載することで、お客様がご自身で物件を探される際の時間と労力の低減が出来れば良いなと思って実施してます。

名付けて、勝手にバーチャルエージェント。

ご自身で現地に出向かれた際（大歓迎ですよ）に、あぁそういえばそんなコメントが出てたなとか、古いと言ってたけど意外と小ざっぱりしててきれいじゃんとか、ご判断の指標としてご利用頂ければ幸いです。

無駄骨に終わる作業かも知れません。撮影して物件を掲載した翌日に他社にて成約されて物件を取り下げざるを得なくなるケースも枚挙に暇がありません。徒労感に襲われて、何やってんだろう?と思うこともしばしば。

が、インターネットの向こう側の何方かがきっと見ていてくれてるはずと信じて明日も撮影に行って参ります。

FBでも書きましたが、昨日は建築会社の招待でマンションの一室を視察してました。

売りは大容量床下収納。

実質的な深さは約45cmなのですが驚くのはその広さ。

部屋の床下全部が収納スペースなんです。

それも、キッチンの床下は当たり前、リビングにも個室（洋室×2）にも備わってるんです。
シーズン物やレジャー用品を衣装ケースに入れて仕舞いこむことでクローゼットはスッキリ。

これを実現したのは逆梁工法という建築手法。通常天井部にある梁をひっくり返して床に持ってくることにより、床下空間の確保が可能になりました。

スラブに直接床材を張るのではなく、ワンクッション開けてフロアを造るため、階下への音の低減も可能ですし、配管の自由度も上がる（=メンテナンスし易い）というメリットもあります。

一方で、特殊な工法故に建築コストは若干割高となります。床下収納部に加えて天井高も確保しなければならないため、高さ制限のある地域では下手すると建築できるフロアが1フロア少なくなる可能性もあります。

分譲マンションならいざ知らず、収益物件はコストを重視するオーナーが多い中、敢えてこの工法を前面に押し出すのは中長期的な収益性と出口戦略を考えてのこと。

大規模修繕の際のメンテナンスコストはもとより、最大のメリットは大容量床下収納空間が決定的な競争力の源泉となってること。これにより、周辺の他物件の家賃動向を気にせずに当初設定した家賃水準を維持できるとのこと。

ということは、空室率も低く、空室期間も短い、仲介不動産会社に支払う広告料も少なくて済むという好循環が形成される訳ですね。

逆に、部屋の入れ替え時に家賃アップを実現した物件まであるとか。昨今のデフレ&買い手市場の中、これは驚くべき事実ですよ。

設備やデザイン、間取りは後で変更することが出来ますが、躯体とロケーションだけはどうすることもできません。

また、収益物件は運用中の利回りも然ることながら、最終的に相続なり売却なり出口をきちんと考えておくべきですが、仮に売却する場合、何をアピールしますか?

逆梁工法で床下収納がたっぷりありますよという通り一辺倒な特徴を述べても意味がありません。

低い空室率、短い空室期間、低いメンテナンスコスト等からくる実質的な収益率ですよね。

最近ではこれ以外にも戦略的アセットマネージメントに基づく維持管理が為されているかとか、不良入居者を如何にして排除しているかも大切な指標です。

何れにせよ、如何にして大切な不動産資産を陳腐化させずに高い水準で価値を維持するか。最初の入口が肝心なのです。

これは賃貸ガレージハウスにも全く同じことが言えます。やっと繋がった。

高層マンションに比べ、低層建築の賃貸ガレージハウスは、よりハードルが低い（建築コストが安い）点、ロケーションの自由度が高い点、希少性の高さ等々で収益物件としては極めて魅力的だと思いますよ。