不動産業

本日はやぼ用で東広島まで行ったついでに、矢野～大須～宇品～己斐辺りをうろうろ～

午前中は曇ってて比較的過ごしやすかったものの、昼から日が差してきて暑かったですね。

そんな中、己斐上の狭く急な坂をものともせず黙々と頑張ってる社用車は18歳。ヒトならピチピチかムキムキな年頃ですが、クルマはガタガタな年頃。

それでも、先日異音が出ていたリアのショックを交換したらしゃきっとなりました。

さすが最後の（オーバークオリティな）メルセデスと語り継がれるだけの事はあります。消耗品をきちんと交換し、定期的な点検を怠らなければ10万kmなんてただの通過点。やっと当たりがついてきたくらいのもんです。

本国では50万km走ってるタクシーなんてざらとか…

話は全く変わりまして、昨日から賃貸ガレージの契約書のたたき台を作成してましたが、駐車場って居住用建物と異なり宅建業法の適用を受けないのです。

つまり、重要事項説明書の交付は必要ないってことなんですが、そもそも重要事項説明書とは何かと申しますと、宅地建物の取引に際し、物件の詳細（所在地、権利関係、法令上の制限他）や契約条件といった重要な内容を記載した書類で、宅建業法上「契約締結前に」必ず「宅建主任者が説明」しなければならないとされています。

これは取引内容を明文化し、後々言った言わないの紛争を未然に防止するものではありますが、あくまでも消費者保護の観点より業者に義務付けられたものです。

土地や建物の売買の場合は、普通は一生に一度の取り引きなので慎重を期すため絶対に必要ですよね。

賃貸住宅の場合も、実際に人や家財やお金が動き、お子様も転校したりしているので、聞いてなかったよ、こんなはずじゃなかったと気付いたとしても簡単に次の場所に引っ越すことはできません。

ところが、駐車場の賃貸なら何かあったとしても上記程の大騒ぎにはならないであろうという法的判断（なんだと思います）より、重要事項説明書の交付は省略できるとされてます。

さて、今回建てる予定のシャッター付ガレージは基礎を造り土地に定着させた「建物」となります。しかし居住用建物ではありません。利用目的はガレージとして車やバイクを置くこと。果たして従来の駐車場のカテゴリーのままでいいのかどうかが判断出来かねてました。

そこで宅建協会に問い合わせたところ、一括貸しではなく、個々の駐車スペースを貸し出す訳だから恐らくは通常の駐車場として扱われるのではなかろうかとの見解。

念のため、県の建築課に確認したところ、以下の見解を頂きました。

1．物置のように単に設置しただけのものなら重要事項説明書の交付は不要
2．一括貸しではなく一台毎に契約する場合は重要事項説明書の交付は不要（東京都通達局先例）

1 or 2だそうです。

今回はきちんと設置して建築確認を取るので1には該当しないが、2に該当するため重要事項説明書の交付は不要との結論に達しました。

但し、車を保管する利用権を設定する契約という意味合いで、「賃貸借契約」ではなく、「駐車場利用契約」とするのが望ましいとの事。

なるほど、勉強になりました。

※重要事項説明書は交付致しませんが、一般の駐車場契約書よりもずっと詳細且つ明確に権利義務を記載してますのでご安心下さい。

今日から新しい月の始まりです。

今月は賃貸ガレージプロジェクトの建築確認申請、着工、進捗管理の他、広告チラシの作成・配布、ガレージ専用websiteの作成と日々の状況のアップ、予約受付等々やることが盛り沢山です。

一層暑くなりますが体力を付けて乗り切らねば。

↑　と体力温存手抜き記事でした（汗

相変わらずシャッター付きガレージのお問合わせは多いものの、まだまだ供給体制が整っておらずご迷惑をお掛けしております。

車用のガレージを造るにはそれなりのスペースが必要なのと、布基礎を造って建物を土地に定着させ建築確認が必要となる等、手間とコストと時間がかかります。

当社が土地を借りて事業を行うとなると結構ハードルが高く、土地の賃料を考えると二の足を踏んでしまいます。

やはり土地をお持ちのオーナー様と共同開発するスタイルが理想ですね。

ハードルが高いと言っても、投資用マンションや戸建てを建てる場合と比べると投資額がひと桁少ないので表面利回りは驚くほど高いですよ。

しかも、バイクガレージと併用する事で、単位面積当たりの収益が増加し、多様性が増す事でリスク分散にも繋がります。

高速道路のICに近い場所なら賃貸ガレージハウスの方が向いているかも知れません。

公共交通機関を使うには少々不便な郊外の土地を所有されているオーナー様がいらっしゃれば是非一緒に開発を進めませんか？

待ち望んでいるお客様がいらっしゃいます。

本日は朝イチでオーナーさんと賃貸ガレージの打ち合わせ。

全体スケジュールの意識合わせとガレージ数の決定、広告チラシの擦り合わせの為の物件ネーミングとキャッチフレーズの検討。

建築確認申請が予定より2週間ほど遅延してますが、工期を短縮してある程度リカバリーできる見込み。

着工と同時に広告を打ちたいので急ピッチで決めないといけない事が沢山ありますが、前向きな作業は楽しくて良いですね。

一方で後ろ向きの作業もあるので気分的には差し引きゼロなんですねこれが。。。

午後から数日前からちょこまか手を入れていたWebsiteのリニューアルの仕上げ。

少しはご覧頂き易くなったんじゃないかなと思いますが、あと少しだけ手を入れようと思ってます。

涼しくなった夕方から社用車の修理をしてました。

しかし綿のツナギを着てたので暑くて暑くて汗びっしょり。

綿は汗は吸うけど蒸発が遅いので重いし蒸れるし作業性が大幅悪化。

仕事着のポロシャツやランニング時のスポーツウェアは速乾性の高機能ウェアを愛用してますが、作業着も進化しているのかなとググってみると、

ありました吸汗速乾性ツナギ。今度コーナンに買いに行こう！

本日は午後から宅建協会の法定研修会。

内容はとういと、売買における紛争事例と重要事項説明書の書き方なので賃貸専門の当社にとってはあまり気乗りしない内容。

と言う訳でも無いのですが、すっかり忘れてすっぽかしてしまいました（爆

PCのカレンダーにしっかり入れてるのに。

昨日予定をチェックしたのに。

13時を回ったところで気付きましたが時既に遅し。

もうボケ始めたか。。orz

ところで、この法定研修会。「法定」と謳うだけあって何か強制的な要素を感じるのですが、「研修」はあくまで研究と修養を通じて個人の見識を高める事を指します。つまり自己啓発の一種かと。

法定講習は参加しないと宅建主任者免許の更新が出来ないので必須なんですが、法定研修はこれ如何に。

過去に二度ほど参加しましたが、毎回広い会場がほぼ埋め尽くされています。

皆忙しい中わざわざ参加しているという事は、皆さん真面目に自己研鑚されているのか、或いは欠席したら何らかのペナルティがあるのか。。。

因みに、参加したら研修受講証にラジオ体操よろしくハンコを押してもらえます（笑

ちょっと気になって調べてみると、 

【宅地建物取引業に関する研修】
第64条の６　宅地建物取引業保証協会は、一定の課程を定め、取引主任者の職務に関し必要な知識及び能力についての研修その他宅地建物取引業の業務に従事 し、又は従事しようとする者に対する宅地建物取引業に関する研修を実施しなければならない。

とありました。つまり、宅建協会に課せられた義務と言う意味で「法定」なんですね。

はぁすっきりした。