不動産業

新着物件に4月上旬空き予定物件が目立ってきました。

3末に退去し、ルームクリーニング若しくはリフレッシュ等を施すのに1～2週間。

この時期、引っ越し業者も内装屋さんも大忙しですね。

当然ながら不動産屋も忙しい訳ですが、うちの場合はちょっと違っていて、何となく特命が多い様な気がします。

今最も動いているのは1Rや1Kといった学生向けマンション＆アパート。

続いて3LDKのファミリータイプで法人契約といったパターンでしょうか。

うちはこのようなごく普通のご依頼を頂くことは、　　　ほぼありません（泣
そういう方は恐らく駅前店に足を運ぶのでしょう。

メールなり電話なりでお問合わせを頂くのは、特殊な物件を探していてどこに行っても見つからない場合や、若しくは入居が先なので他の不動産屋ではこの時期親身に探してくれないとか云ったケースが多いです。

特殊といっても事故物件とかそんなのではなく、車を3台停めたいとか、ネコ複数匹飼ってますと云ったシンプルなものから、カーポート付き戸建で2台停められてペットも飼いたいとか、バイクを安全に保管出来る3LDKで地区と予算限定と云った合わせ技系、3m弱の幅を確保した施錠できるガレージ付き物件やガレージハウスそのものと云った未だ市場に無い（これから着手しようとしている）物件等々。

拘りを持つ方が多く細かくご指示頂くので特命と言ってますが、なかなか見付からず苦労する割に必ずしも随意契約でご成約頂く訳ではありませんが。

しかし、そういう特殊なニーズは探すほうも結構面白いんですよ。

どんどん無理難題を投げかけて下さい！

最近の一日の時間配分を簡単に纏めてみました。

1．朝、新着物件を確認し、当社で広告掲載出来そうな物件をピックアップして取材準備する作業が1時間。

2．それらの物件の取材活動が2時間（雨天中止）。

3．帰ってから他社で成約した物件を確認して広告を停止する作業（クリーニングと言います）が0.5時間。

4．撮影した画像を加工（縮小と車のナンバー消し等）し、物件毎にPCのフォルダに整理する作業が0.5時間。

5．DBに物件データと画像をインプットし、コメントとタイトルを考えてアップするのに2時間。

6．ご依頼頂いていた希望条件に合う物件が出てきたことをお知らせするメールをお客様に配信するのが0～1時間。

以上がルーティンワークで6～7時間を費やしてますね。

お客様を内覧にお連れしたり、契約書を作成する日は上記の内2,4を省略します。
その他、

7．お客様より、これこれこんな物件を探して欲しいというご依頼を頂き、条件に合致する物件をシステムで探したり同業者に問い合わせたりする作業が1～2時間。

8．中古車屋としてお客様より依頼頂いている条件の車を全国の自動車オークション会場から探し出す作業が1～2時間。

と、毎日8～11時間労働の内、何かを探す作業に3～5時間を費やしてます。

実際には調べ物をするのにググッたり電話したりしてるので、仕事の50%がサーチ時間。

なんですかねこれ。こんな非効率な仕事無いですよ。

2,5,6は自分ですべきだと思いますが、その他の作業はアルバイト君（できれば、ちゃん）に手伝ってもらうべきですね。

その前にちゃんとバイト代を出せるように稼がないと。。。

ウェブサイトの見せ方を試行錯誤しております。

先日、自社に導入している業務システム会社の社長の講演で、お客様専用ページを運営している同業者の事例が紹介されてたので早速パクッて 取り入れてみました。

物件一覧の下部にお客様ご希望物件マッチングリストの枠を作成し、ご登録頂いたご希望条件に合う物件を表示し、ステイタスが変更（新着物件や登録物件の家賃変更、商談中、成約済み、公開中止等）されたらリアルタイムに反映できる様に致しました。

お客様はご希望条件が変わらない限り、当該ページをご覧頂くだけで最新の状況が判るようになります。

また、これまで一般公開物件と会員専用物件とを分けて表示しておりましたが、会員専用サイトに入って頂くと一般公開物件と会員専用物件が全て一覧でご覧頂けるように致しました。

これで一般⇔会員サイト間を行ったり来たりしないで済みます。

この他にもご要望やこうして欲しい等のアイデア、リクエストがございましたら何なりとお申し付け下さい。

出来る限り対応致します。

ここ数日、それぞれ別のお客様からご依頼を頂き、ネコ飼育可物件とBMWの120iを探して探して探しまくってます。

しかしなかなか無いのが現実。

ネコ物件の捜査は以前にも別の方からご依頼を頂いたのですが、ほんとに限られるんですよね。
大家さんも、犬なら良いけどネコはちょっとね～　　と敬遠されがち。

しかし本日はネコの日。
誰が決めたか知りませんが、2月22日＝ニャンニャンニャンでネコの日だそうです。ああそうですか。

と言うことで、頑張って探してきました。

一方のBMWは殆どタマがありませんね。

業者オークションを見てもちらほら、しかも高くて予算大幅超過。

こういう時は慌てず騒がずじっくりと腰を据えて探してると、忘れたころに突然出てきて大慌てするものです。

Evernoteに書き留めて、忘れないで探し続けますよ。

いろいろ検討した結果、自社ウェブサイトに掲載中の全物件を対象として媒介報酬（仲介手数料）にキャップ制を導入致しました。

キャップ制とは、従量制と定額制を組み合わせたもので、予め上限 = キャップが決められた料金体系を指します。
これに伴い、キャップ制に耐えられない物件については非公開とし、お客様のご要望に応じてキャップ制対象外物件としてメールにてご案内するに止めます。

***以下、自社Website本文より抜粋***

宅地建物取引業者が受け取ることの出来る媒介報酬（以下、仲介手数料）は法律で定められております。 原則、貸主様・借主様双方からそれぞれ家賃の半月分+消費税額を仲介手数料として受け取ることが出来、例外として依頼者の承諾を得られた場合に限り家賃の1ヶ月分+消費税額を受け取ることが出来るという内容です。

しかし、この内容を十分に説明を尽くすことなく借主であるお客様から家賃の1ヶ月分+消費税額を頂くこと慣例的に行われているのが実情であり、尚且つ、その手数料は家賃に連動するというではありませんか。

仲介手数料の説明及びお客様の承諾に関しては、重要事項説明書に手数料額を記載して読み上げ、お客様のご署名を頂くのでOKというスタンスを主張されるかも知れません。確かに法令に反してはいないけれど説明責任を果たしたと言えるでしょうか？
                       
また、家賃と連動する手数料の額の正当性をきちんと説明できるでしょうか？

20万円/月の家賃には理由があります。ロケーション、設備、広さ、ステイタス、その他の要件を慎重に検討してお客様にご満足頂ける家賃を設定している筈です。しかしながら20万円の手数料にはそのコストを正当化できる理由が少なくとも私には見出せません。

不動産業、特に賃貸住宅斡旋業はサービス業です。
該当物件の仲介を通じて発生する一定の作業を遂行し又はサービスを提供し、お客様にご選択頂いた場合にその対価として受け取るべきものが仲介手数料なのです。仲介手数料とは文字通り手数料であり、家賃の高低とは切り離して考えるべきものです。

つきましては、当社は仲介手数料を実質的な時間工数で評価すると同時にキャップ制を導入し、提供し得る最大限のサービス対価を超える報酬は受け取らないことと致しました。

物件が成約に至った際に当社が借主様であるお客様より受け取る仲介手数料は、月額賃料が5万円以下の物件に関しては家賃の1ヶ月分+消費税額を、月額賃料が5万円超の物件に関しては定額の5万円＋消費税額を申し受けます。

***以上***
当社は一部の物件を除いて原則客付専門なので、家主様からは手数料を頂いておりません。

正直申し上げると数をこなさないとなかなか厳しい状況ではありますが、「これが慣例なので」と説明しても自分自身腑に落ちないところがありました。

異業種から転身した私にとって、ずっと何処かに違和感がしこりの様にあったのですが、これで気持ち良くお客様と接することが出来そうです。

このグラフ通り、高額物件になればなるほどお得ですよ！

因みに、もともと仲介手数料ゼロの物件（住宅供給公社等）についてはゼロのままなのでご安心を。