ガレージ

にきび予防薬の話ではございません。

消費税増税法の成立により、平成26年4月より新税率8%が、平成27年10月より10%が適用されることとなりました。

※2013年1月5日現在の情報であり、今後の政治・経済情勢(附則第18条 景気条項)等は勘案しないものとする。

これにより賃貸不動産の世界ではどのような影響が出るでしょうか。

居住用物件の家賃は非課税なので、大家さんが家賃を増額改定しない限りご入居者の家賃は従前と変わる事はございません。

一方で事業用物件(事務所、店舗、駐車場、倉庫等)は課税対象なので新税率が適用されることになります。

大家さんの立場から見るとどうでしょうか。

新税率適用後にマンションを新築した大家さんは当然税負担が増えます。

新築のみならず、退去後の原状回復やリフォーム、リノベーション、中長期修繕計画に基づく修繕から客付業者に支払う広告費や管理委託手数料に至るまで、物件の維持管理に多くの消費税を支払っているのが現状ですが、これら全ての税負担が増える訳です。

しかしながら、これを家賃に転嫁するのは極めて困難なご時世。消費税が上がる前に必要な措置(新築、リフォーム、外装補修等)を済ませるのがせめてもの防衛策となることでしょう。

もう一歩踏み込んだプロアクティブな対策としては、専有部分や共用部分への投資を行う事で物件の付加価値を増大させ、家賃の増額や収益力向上を狙う方法が考えられます。

　　【専有部分への投資例】　→　一般的な空室対策

　　　・最新設備への更新

　　　・デザインリフォームやリノベーション

　　　・壁紙、床材、照明のカスタマイズが可能な部屋

　　【共用部分への投資例】　→　収益アップ、差別化

　　　・インターネット無料化

　　　・屋上活用

　　　　　- 菜園を設置し入居者に提供

　　　　　- ソーラー発電パネルを設置し買電(10kw以上:42円/kwで20年間全量を、
　　　　　  10kw未満:42円/kwで10年間余剰分を固定価格で買取※1)

　　　・駐車場活用※2

　　　　　- シャッターガレージを設置し月極貸出(近隣相場の2～3倍)

　　　　　- バイクガレージを設置し月極貸出(10,000円/月～)

　　　　　※1　平成25年3月31日までに、
　　　　　　　　　 (1)経済産業大臣の設備認定を受けること、及び
　　　　　　　　　 (2)系統連系に関する契約の申込み書類を電気事業者が受領すること、並びに
　　　　　　　　　 (3)平成25年6月24日までに、設置工事が完了する事
　　　　　　　　　 が条件となります。
 　　　　　　　　　事例:10kwソーラーパネル設置。年間発電量6,800kw
　　　　　　　　　　　　　(＠42*6,800=285,600円)

　　　　　　　　　　　　　設置費450万円として表面利回り6.3％。

  　　　　 　※2　幅*奥行*高さ=2.73*6*2.45(単位 m)のシャッターガレージ1棟の材料費、
　　　　　　　　　 組立費、基礎工事費、建築確認申請費合計約100万円。

　　　　　　　　　 月額25,000円で貸した場合、表面利回り30％。

　　　　　　　　　 幅*奥行*高さ=1.41*2.73*1.94(単位 m)のバイクガレージ1棟(組立済み)
　　　　　　　　　 の販売価格、輸送費、設置費、基礎工事費合計約40万円。

　　　　　　　　　 月額10,000円で貸した場合、表面利回り30％。

という訳で、ガレージバカな当社としては駐車場活用をおススメする訳です。

勿論、遊休地を文字通り遊ばせておくならば賃貸ガレージハウスを建築する事がイチオシではありますが。

ここで注意しないといけない事は、請負契約に於いて現行の消費税が適用されるには、新税率適用前に引き渡し及び支払いが完了すること、或いは、新税率適用の半年前迄に請負契約が締結されることが条件となる点。


ご検討はお早めに。

NMCA日本二輪車協会が運営するサイトに、MOTO saLoonの情報を掲載して頂きました。

同団体は、国内二輪車4メーカーが発起人となって設立された協会で、二輪車の持つ様々な有益性や楽しさの普及に努め、利用者の為の環境整備や社会貢献を通じてより良い交通環境の発展に寄与することを目的としています。

バイクで出掛けた際の一時利用の駐輪場や月極駐輪場の情報提供もそうした活動のひとつであり、同協会が運営するwebsiteに所在地や利用条件、画像を掲載する形で実施しております。

MOTO saLoonは月極の広島のバイク駐輪場コーナーに、広島における民間の駐輪場としては初めて掲載されました。

関西や博方では結構見掛ける民間の月極駐輪場は、ここ広島ではまだまだ少ないですね。

バイクユーザーは自宅マンションの駐輪場の片隅に陣取り、カバーを掛けて子供の自転車に傷付けられない事を、イタズラや盗難に遭わない事を願って過ごさざるを得ず、また、他のマンション住人に対しても気遣いをしたりして肩身の狭い思いをしていることでしょう。

バイクユーザーが安心して保管できる環境を整備する事で、そうした不満を払拭出来れば。。。購入を躊躇ってた方の背中をそっと押してあげる事が出来れば。。。

ユーザーにとっても、販売店にとっても、そしてバイクに理解の無いマンション住人にとってもHappyですよね。

そんなインフラ整備の一端を担ってると考えると、もっと増やさねばという思いが増します。

ちょくちょくシャッターの付いた賃貸ガレージは無いかとのご依頼を頂きますが、ここ広島には賃貸ガレージの市場が殆ど無くて見付けるのは並大抵のことではありません。

そこで廿日市市の桜尾にシャッターガレージとバイクボックスを併設した施設を造った訳ですが、広島市佐伯区や西区以東にお住まいの方にとってはそこそこの距離があるため、もう少し東方面に無いものか(或いは造ることが出来ないか)と当たっていたところ、店舗付住宅を仲介させて頂いたお客様より非常に有益な情報を頂きました。

牛田中にある6棟連なった賃貸シャッターガレージ。そのひとつが空く予定とのことで、早速家主様にコンタクトを取り弊社で取り扱いさせて頂くことになりました。

詳しくお話を伺うともうひとつ空きが出るとの事で、今回ふたつのシャッター付き賃貸ガレージを紹介することが出来る事になりました。

さて、肝心のガレージの中はと言うと、間口は2.5mとさほど広くはありませんが奥行きが7m近くあるため、手前に車を入れても奥に2.5m×2.5m程のスペースが余ります。

ここに大型バイクを2台入れたり、作業スペースや倉庫として活用したりとアイデア次第ではかなり「使える」物件。

この辺りの月極平面駐車場の相場が1～1.2万円なので賃料もリーズナブルではないかと思います。

No.2
No.5

何れも2013年1月よりご利用可。

気になる方は是非お早めに!

時の流れは早いもので、あっと言う間に師走。

現在進行中の開発プロジェクトも詰めの段階に入ってますが、「決める政治」ならぬ「決める経営」を徹底しないと何事も前進しません。

実際に決断するのはオーナー様ですが、定性的・定量的数値を提示して決断の後押しをするのが当社の役目。

当社が土地・建物の開発に携わる場合、マーケティング・企画・開発・建設プロジェクト管理から募集広告・現地案内・契約・賃貸管理に至るまで一貫して関与して固定資産（土地・建物・設備・備品等）の全体最適化を図ることを意識して提案書を作成致します。

更には現時点に於ける収益最大化に加えて将来的な要素（維持管理や転用、相続や売却）をも踏まえたブループリントを描いてファシリティマネージメントを実行して参ります。

これは、単なるアセットマネージメントやプロパティマネージメントといった管理主体の所謂守りの業務ではなく攻めの業務。

オーナー様の高い志があってこそ活きるのです。

現状に満足している（と思い込んでる）オーナー様に幾らこのような話をしても何も決めてもらえません。

不動産運用に危機感を持つ二代目オーナー様や、もっと資産を有効活用したい、社会インフラ整備事業として地域に貢献したいという意識を持っている方に是非聞いて頂きたい。

しかしながら当社も得意不得意がありまして、ガレージ関連以外の開発は未経験。大規模マンション開発や住宅団地の造成なんぞは全く出来ませんし、商業施設の開発や誘致なんて以ての外。

あくまでもガレージ関連に拘り、これ以外のファシリティマネージメントは行わないと決めて社名を付けた次第でして、間口はとても狭いのです。

ただ、ガレージは車やバイクを入れる為のみの空間では無くユーティリティスペースとして捉えて頂くと一気に用途が広がるのが面白い点。

実際、法人様が倉庫や事務所として契約頂いているケースもありますし、個人事業主の方がフォトスタジオやアトリエ、教室として活用するにも手頃な料金です。

個人の趣味で木工製作や各種工房としてご利用頂くのもアリ。

自宅ガレージの場合はお好み焼きパーティやBBQを楽しまれている方もいらっしゃいますし、雨の日や夏の日差しの強い日にプールを置いて幼い子供を遊ばせるスペースとしても利用できます。

日本古来から在る土間の延長とお考え頂くと、外と内を繋ぐ空間がガレージなんですね。

更には、一口にガレージと言っても、共同利用するタイプのシェアガレージから専有スペースのある車庫、ロフト付きのガレージ、ガレージハウス、戸建+ガレージ、ビルトインガレージに至るまで、縦方向にも拡がりを見せます。

そう考えると、ガレージ関連のビジネスは間口は狭いけれど奥行きと高さは広大でして、ファシリティとして高いポテンシャルを持っているのです。