不動産業

にきび予防薬の話ではございません。

消費税増税法の成立により、平成26年4月より新税率8%が、平成27年10月より10%が適用されることとなりました。

※2013年1月5日現在の情報であり、今後の政治・経済情勢(附則第18条 景気条項)等は勘案しないものとする。

これにより賃貸不動産の世界ではどのような影響が出るでしょうか。

居住用物件の家賃は非課税なので、大家さんが家賃を増額改定しない限りご入居者の家賃は従前と変わる事はございません。

一方で事業用物件(事務所、店舗、駐車場、倉庫等)は課税対象なので新税率が適用されることになります。

大家さんの立場から見るとどうでしょうか。

新税率適用後にマンションを新築した大家さんは当然税負担が増えます。

新築のみならず、退去後の原状回復やリフォーム、リノベーション、中長期修繕計画に基づく修繕から客付業者に支払う広告費や管理委託手数料に至るまで、物件の維持管理に多くの消費税を支払っているのが現状ですが、これら全ての税負担が増える訳です。

しかしながら、これを家賃に転嫁するのは極めて困難なご時世。消費税が上がる前に必要な措置(新築、リフォーム、外装補修等)を済ませるのがせめてもの防衛策となることでしょう。

もう一歩踏み込んだプロアクティブな対策としては、専有部分や共用部分への投資を行う事で物件の付加価値を増大させ、家賃の増額や収益力向上を狙う方法が考えられます。

　　【専有部分への投資例】　→　一般的な空室対策

　　　・最新設備への更新

　　　・デザインリフォームやリノベーション

　　　・壁紙、床材、照明のカスタマイズが可能な部屋

　　【共用部分への投資例】　→　収益アップ、差別化

　　　・インターネット無料化

　　　・屋上活用

　　　　　- 菜園を設置し入居者に提供

　　　　　- ソーラー発電パネルを設置し買電(10kw以上:42円/kwで20年間全量を、
　　　　　  10kw未満:42円/kwで10年間余剰分を固定価格で買取※1)

　　　・駐車場活用※2

　　　　　- シャッターガレージを設置し月極貸出(近隣相場の2～3倍)

　　　　　- バイクガレージを設置し月極貸出(10,000円/月～)

　　　　　※1　平成25年3月31日までに、
　　　　　　　　　 (1)経済産業大臣の設備認定を受けること、及び
　　　　　　　　　 (2)系統連系に関する契約の申込み書類を電気事業者が受領すること、並びに
　　　　　　　　　 (3)平成25年6月24日までに、設置工事が完了する事
　　　　　　　　　 が条件となります。
 　　　　　　　　　事例:10kwソーラーパネル設置。年間発電量6,800kw
　　　　　　　　　　　　　(＠42*6,800=285,600円)

　　　　　　　　　　　　　設置費450万円として表面利回り6.3％。

  　　　　 　※2　幅*奥行*高さ=2.73*6*2.45(単位 m)のシャッターガレージ1棟の材料費、
　　　　　　　　　 組立費、基礎工事費、建築確認申請費合計約100万円。

　　　　　　　　　 月額25,000円で貸した場合、表面利回り30％。

　　　　　　　　　 幅*奥行*高さ=1.41*2.73*1.94(単位 m)のバイクガレージ1棟(組立済み)
　　　　　　　　　 の販売価格、輸送費、設置費、基礎工事費合計約40万円。

　　　　　　　　　 月額10,000円で貸した場合、表面利回り30％。

という訳で、ガレージバカな当社としては駐車場活用をおススメする訳です。

勿論、遊休地を文字通り遊ばせておくならば賃貸ガレージハウスを建築する事がイチオシではありますが。

ここで注意しないといけない事は、請負契約に於いて現行の消費税が適用されるには、新税率適用前に引き渡し及び支払いが完了すること、或いは、新税率適用の半年前迄に請負契約が締結されることが条件となる点。


ご検討はお早めに。

仕事始めは昨日4日でしたが、長男の退院手続きで午前中が潰れ、午後は来店予定のお客様が現れずと何とも締まらない一日でした。

先の記事で紹介したルーテシアの不具合ですが、2-3番のイグニッションコイル交換後は再発せず(今のところ)。

これで完治したのなら有り難いんですけどね。

さて、今年も残すところあと僅か。

とはいえ、我が家は未だ大掃除も年賀状も未着手。

年々歳末という感じがしなくなってるのは歳をとったせいなのか、不景気のせいなのか、年末年始営業している店舗が増えたせいなのか定かではありませんが、何れにせよそんな雰囲気に流されずに急いで新しい年を迎える準備をしなければ。

そういう当社は12月31日、1月1日、2日、3日の4日間お休みを頂きますので物件のお問い合わせはお早目に!

iOS6がリリースされて随分と経ちますが、我がiPhone4Sはずっとアップデートすることなく放置してました。

何故なら

Mapが使い物にならない（らしい）から。

iOS5までの標準Mapは業務用途で使うに耐え得る機能を有しており大変重宝してたので、もはやダウングレードは考えられません。

その他の地図アプリも片っ端から試してみたものの、ピンと来るものがないんですよね。

そうこうしている内、Google Mapsがリリースされました。

早速インストールして使ってみましたが、表示が薄くて見辛い…　　期待してたのにこれもイマイチか

と、暫く触れることすらしてませんでしたが、一度ちゃんと評価してやろうと思い物件撮影に出掛ける際にみっちり使ってみました。

先ず目的地を登録し、BluetoothヘッドセットをONにしてナビゲーションをスタートすると、これが思いの外使い勝手が良かったんですよ。

私は車を運転する際にはPodcastでiPhoneに貯め込んだニュースや情報番組などを聴いているのですが、ナビの音声ガイドが入るタイミングでボリュームが小さくなり、内容をきちんと聴き取ることが出来ます。

電話が掛って来るとPodcastは一時停止され、音声ナビも介入してきません。電話を終了させるといずれも再開されます。

当たり前っちゃ当たり前の機能なんでしょうが、これが別々のデバイスだったらこうは行きませんよね。ひとつのデバイスに機能を集約する事により、相乗的に利便性が上がったという訳です。

肝心のナビ機能もなかなか正確で十分使えます。

更に、PCのGoogle Mapとの連携が取れるようになり、昔からずっと望み続けていた機能が実現出来てました。これは望外に嬉しかったですね。

さて、このMapを使うと業務がどのように効率化されるでしょうか。

例えば、前日にPCで訪問先を検索し、Google Mapに登録しておきます。iPhoneのGoogle MapsとはGoogleアカウントを通じて同期を取ってくれるので、iPhoneのちっちゃなキーボードでいちいち所在地を打ち込まなくても良い訳ですね。

そして当日はiPhoneを車載ホルダーにセットし、ナビを起動し音声ガイドを頼りに目的地に辿り着くと、徐にiPhoneを手に物件を撮影し、SkydriveやDropboxに画像をアップロード。

オフィスに戻るとすぐさま編集に取り掛かれるという次第。

財布と免許証とiPhoneだけ持って出れば外回り業務が完結するのです。

あとは、iPad版Google Mapがリリースされれば完璧。

便利な時代になりましたが、iPhoneを紛失したり壊した日には目も当てられないなこりゃ。。。

※SPOF：Single Point of Failure＝単一障害点　その箇所が故障するとシステム全体に影響を及ぼすデバイス。

ただでさえ何かと忙しい師走だというのに、連日のご退去やら内覧やら契約手続きやら打ち合わせやらで多忙を極め、ブログの更新もついサボりがち。

気が付けば月曜日以来更新しておりませんでした（＞＜）

本日は午後から建設会社の社長さんと一緒に賃貸住宅の建設予定地の下見に出掛けてました。

その後、一旦オフィスに戻り、戸建物件の撮影に出掛け、戻ってから物件登録→Websiteにアップ。その後契約書を作成し、今頃Blogを書いています。

さて、この週末の予定も埋まりつつある中、明日金曜日は比較的暇なのでオフィスの大掃除でもしようかな。

しかし年賀状も書かないといけないし、年末調整書類も作成しないといけないし、もう月末か。あぁこれが一番気が重い。。。