本日は山林オーナー制度「ウッドマン倶楽部」のイベント準備のために朝イチで北広島町に出掛けました。
10月は秋の味覚祭りと称してうまいもの作って食う会。キノコご飯に猪鍋にダッチオーブンで作るスモーク食材の数々。うまそー
11月は炭焼き&リース講習会。今回はとびきりの炭が出来ているはず。筈ですよ。
午後から仕事に戻り、ご依頼頂いている駐車場と倉庫の調査を数点行い、これまたご依頼頂いている賃貸ガレージハウス建築に向けた協業体制作りを検討してました。
そして19時過ぎにHobbyHouse桜尾のオープニングイベントチラシが刷り上がったとの連絡を頂き、20時にファミレスで待ち合わせして受領致しました。
とりあえず1000部。
明日から配りまくるぞ～
ところが明日は宅建協会による新規免許業者研修会がありました。
で、明後日はミニのEV化プロジェクトの大詰め。
30日は月末の入出金でてんてこ舞い。
あぁ忙しい。忙しいのは有り難いことですが、先行投資ばかりで儲かってません（爆
すっかり秋めいてきて外を歩いてても気持ち良いですね。
この時期は物件の撮影にベストなシーズン。
過ごし易さはもとより、雲が少なく空が青いので建物の写真映りがとてもよいのです。
どんよりと曇った日に撮影するよりも、快晴時に真っ青な空をバックに撮影するとベッピン度が3割ほど上がるんじゃないかなと思うほど。
そう言う訳で、本日も掘り込みガレージ付き戸建から3,000坪の巨大倉庫まで、市内を縦横無尽に走ってリクエストを頂いている物件の撮影に勤しみました。
ただ、こんな気持ちの良い季節に、世間様が休みの日にどうせ仕事するんだったら、できることならオープンカーで別荘地に撮影に行きたいものですね。
別荘の売却や賃貸をご検討中のオーナーさん、ご一報お待ちしております！
本日は大型倉庫の売り物件を探して西部地区を自転車で走り回ってました。
何故自転車かというと、
1．秋晴れで気持ち良かったから
2．昨日駐禁ステッカー貼られたから
3．サイクル耐久レースまであと2週間しかない事に気付いたから
さあどれでしょうか？
全部なんですねこれが。
駐禁は本当に久しぶりでした。
物件の外観だけの撮影なら、マンションなら2～3分。戸建なら1分以内で完了します。
昨日は中区の戸建物件の撮影だったので、1分以内で済ますつもりで公園の脇にちょこっと失礼してダッシュで目的物件に向かいました。
カメラで撮影しようとすると、隣のビルからおじさんが出てきて、何しとるん？と。
これこれこういうことですと説明すると、それなら中も見ておくれやすと案内するではありませんか。
この方、オーナーさんだったんですね。
その戸建物件は4階建。ひとつひとつ部屋を案内して頂き、室内撮影に20分程かかり、更に隣のご自宅に呼ばれていろいろとお話をすること小一時間。
大変良いご縁が出来たところまでは良かったのですが、車に戻るとご遠慮願いたいステッカーがペタリとフロントスクリーンに貼られてました。
念のため言っときますが、室内を撮影する時はキチンとコインパーキングに入れるんですよ。普段は。
ちょっとコインをケチった為に100倍のしっぺ返しがきました。。。
さて、サイクル耐久まで残すところ2週間に迫ったのも事実。
ランニングはちょこちょこトレーニングしてますが、バイク（自転車）はさっぱり。
ちょっと気合を入れようと、シートポストとシートをスポーツタイプに変更し、サスをリジッド化し、ビンディングペダルを付けて戦闘モードに仕上げたのですが、ビンディング付けて営業するのはさすがに辛いのでこれは元に戻しました。
そんな仕様で本日はサイクルパンツも履かずに30km程走ったもんだからお尻が痛くて痛くて・・・
本日は久々に宅建協会の法定講習会に参加。
弁護士による講習では更新料の有効性に関する最高裁の判例について詳しく触れられてました。
ここ広島では契約更新時に更新料を頂く物件は、マイナーではありますが中にはあります。
最高裁判決では、更新料の位置付け、その合理性、契約時に説明責任を果たしたかどうかがポイントになりました。
そもそも、更新料って一体何でしょう？
通常の賃貸借契約は一般的な契約期間は2年とするケースが多く、貸主借主双方異議が無ければ従前の契約内容のまま更に2年更新されます。これを法定更新と言います。
しかし、慣例的に更新の際に家賃の1～2ヶ月に相当する金銭を「更新料」名目で徴収する地域があります。
借主からすると、同条件での更新なのに何故金銭の支払いが発生するの？といった疑問を持つのは当然のことでしょう。
判決では、更新料には賃料の補充ないし前払い、賃貸借契約を円滑に継続するための対価といった様々な性質が複合的に内包されており、経済的合理性を認めた点がひとつめのポイント。
次に、賃貸借契約の家賃以外の金銭債務を特約により借主に負わせること（この場合は更新料を指します）は、消費者契約法10条（消費者の権利を制限し、又は消費者の義務を加重する消費者契約の条項であって民法第1条第2項に規定する基本原則に反し消費者の利益を一方的に害するものは無効とするといもの）に反しないとした初の最高裁判決であった点がふたつめのポイント。
消費者契約法10条は、当事者間の情報の量及び質並びに交渉力に看過しえない程の格差が有る場合に適用されるものですが、更新料に関しては貸主と借主の間に契約時に於いて明確な合意が形成されていること、その金額が賃料や更新期間に照らし合わせて高過ぎない事を理由に無効では無いという判決が下されました。
借主側も、更新料が発生する旨を承知の上でその物件を選択し、契約したんでしょ。ということですね。
ただ、更新料が全て有効であり、これまで発生しなかった物件や地域にまで広がるかというとそうはならないでしょう。
あくまでも「一定の条件のもと無効では無い」という判断が下ったに過ぎず、これを機に更新料の在り方により厳しい目が向けられる様になりました。
敷引き特約や、保証金といった特定の地域で慣例的に扱われていたものも同様ですね。
買い手市場が長く続く建物賃貸借のマーケットでは、もはや貸主側の論理は通用しなくなり、如何にして顧客満足度を上げて借主に喜んで永く住んで頂けるかに知恵を絞らないといけない時代です。
それらの工夫は築年数・設備・管理・賃料といった表面的なものから、契約条件・コミュニティの形成・入居者向けサービスといったソフト面にまで拡がってきていますね。
Blog更新頻度が下がり気味ですが決してサボってる訳じゃありません。
DBのメンテナンスとサイトの手直しで忙しくて後回しにしてたのです（それをサボってたともいう）。
何をしてたかというと、登録物件数が850件、表示物件数が300件近くになり、これまで無節操に取扱件数を増やした感が有ったので「ガレージ」「デザイン」「ペット」をキーワードに物件を絞り込み、これから外れるものは表示させないように変更しました。
ガレージについてはカテゴリーをより細分化し検索し易いように変更しました。
今までは、新婚向けとか、駅近物件とか、礼金ゼロとか、沿線別とかでいろいろカテゴリーを分けて表示させてましたが、半年間のアクセス履歴を見ると殆どヒットしてないんです。
つまり、当社のサイトに来訪される方はそんなものは全く期待していないということなんですね。
そこで、ヒット数の多いカテゴリーを上から並べ、検索数の多いキーワードを抽出して新たなカテゴリーを作りました。
こういう作業が簡単に出来るところが@dream（業務アプリ）の素晴らしいところ。
IFRAMEの問題も修正して一段落したのでまた真面目に書きます。
