不動産業

本日は久々に宅建協会の法定講習会に参加。

弁護士による講習では更新料の有効性に関する最高裁の判例について詳しく触れられてました。

ここ広島では契約更新時に更新料を頂く物件は、マイナーではありますが中にはあります。

最高裁判決では、更新料の位置付け、その合理性、契約時に説明責任を果たしたかどうかがポイントになりました。

そもそも、更新料って一体何でしょう？

通常の賃貸借契約は一般的な契約期間は2年とするケースが多く、貸主借主双方異議が無ければ従前の契約内容のまま更に2年更新されます。これを法定更新と言います。

しかし、慣例的に更新の際に家賃の1～2ヶ月に相当する金銭を「更新料」名目で徴収する地域があります。

借主からすると、同条件での更新なのに何故金銭の支払いが発生するの？といった疑問を持つのは当然のことでしょう。

判決では、更新料には賃料の補充ないし前払い、賃貸借契約を円滑に継続するための対価といった様々な性質が複合的に内包されており、経済的合理性を認めた点がひとつめのポイント。

次に、賃貸借契約の家賃以外の金銭債務を特約により借主に負わせること（この場合は更新料を指します）は、消費者契約法10条（消費者の権利を制限し、又は消費者の義務を加重する消費者契約の条項であって民法第1条第2項に規定する基本原則に反し消費者の利益を一方的に害するものは無効とするといもの）に反しないとした初の最高裁判決であった点がふたつめのポイント。

消費者契約法10条は、当事者間の情報の量及び質並びに交渉力に看過しえない程の格差が有る場合に適用されるものですが、更新料に関しては貸主と借主の間に契約時に於いて明確な合意が形成されていること、その金額が賃料や更新期間に照らし合わせて高過ぎない事を理由に無効では無いという判決が下されました。

借主側も、更新料が発生する旨を承知の上でその物件を選択し、契約したんでしょ。ということですね。

 ただ、更新料が全て有効であり、これまで発生しなかった物件や地域にまで広がるかというとそうはならないでしょう。

あくまでも「一定の条件のもと無効では無い」という判断が下ったに過ぎず、これを機に更新料の在り方により厳しい目が向けられる様になりました。

敷引き特約や、保証金といった特定の地域で慣例的に扱われていたものも同様ですね。

買い手市場が長く続く建物賃貸借のマーケットでは、もはや貸主側の論理は通用しなくなり、如何にして顧客満足度を上げて借主に喜んで永く住んで頂けるかに知恵を絞らないといけない時代です。

それらの工夫は築年数・設備・管理・賃料といった表面的なものから、契約条件・コミュニティの形成・入居者向けサービスといったソフト面にまで拡がってきていますね。

Blog更新頻度が下がり気味ですが決してサボってる訳じゃありません。

DBのメンテナンスとサイトの手直しで忙しくて後回しにしてたのです（それをサボってたともいう）。

何をしてたかというと、登録物件数が850件、表示物件数が300件近くになり、これまで無節操に取扱件数を増やした感が有ったので「ガレージ」「デザイン」「ペット」をキーワードに物件を絞り込み、これから外れるものは表示させないように変更しました。

ガレージについてはカテゴリーをより細分化し検索し易いように変更しました。

今までは、新婚向けとか、駅近物件とか、礼金ゼロとか、沿線別とかでいろいろカテゴリーを分けて表示させてましたが、半年間のアクセス履歴を見ると殆どヒットしてないんです。

つまり、当社のサイトに来訪される方はそんなものは全く期待していないということなんですね。

そこで、ヒット数の多いカテゴリーを上から並べ、検索数の多いキーワードを抽出して新たなカテゴリーを作りました。

こういう作業が簡単に出来るところが@dream（業務アプリ）の素晴らしいところ。

IFRAMEの問題も修正して一段落したのでまた真面目に書きます。

昨晩は業務アプリのトラブル切り分けの為にあーでもないこーでもないとやってたら、どういう訳かトップページの表示がおかしくなって何をやっても元に戻らなくなってしまいました。

業務アプリとは関係無い筈なんですけどね。

この時点で午前2時。

仕方が無いので再作成してアップロードしたのが午前3時。

で、本日ベンダーからトラブルの根本原因が判明したとの連絡が有り、真昼間にもかかわらず設定を変更してリニューアルオープン！

と行きたかったのですが、実際にアップロードしてみるとイマイチの出来。

実は今回は物件詳細ページを自由編集モードという、ちょっとこじゃれた表示に変えようとしたのですが、文章が右寄せになったり、レイアウト枠の幅が全然合わなかったりして表示がめちゃくちゃ。

「ミシュランガイド」ならぬ「デイズガイド」の表示も無くなってて、こりゃ使えんと云う事で元に戻した次第。

どうやら、カスタマイズし過ぎていたため自由編集モードでは受け入れられなかったみたいです。

既に勝手に自由編集してましたというオチ。

時間を無駄にしてしまったとしばしオチ込んだのは言うまでもありません。

本日は休みの予定でしたが、昨日講習会で聴いた小技を反映させようとちょこちょこと業務アプリを弄ってたところ、見栄えを含めて本格的に手直しをしてしまい、結局夕方まで仕事してしまいました。

ところが、表示形態を大幅に変更したもんだから（かどうか判りませんが）、ホームページにアップロードする際にエラーが出るようになりました。

ftpエラーでアップロードが出来ない＝反映が出来ない＝今日一日の作業が水の泡？　か。

確か以前もチャレンジした際に挫折して手戻りした記憶があり、大丈夫ですよね～？とベンダーに確認したら、手順通りすれば大丈夫ですよ～との回答。

だったのに。。。（泣

取り敢えず、先方で再現性テストを行うとの事で必要なデータを渡して回答待ちとなりました。

明日は終日外出なのでSplashtopでリモート作業だなこりゃ。

本日は業務アプリの講習会に参加。

ユーザー事例他、いろいろと為になる話を拝聴する事が出来有意義な時間でした。

そんな中で、ひとつ気になる話が。

かつて（インターネット黎明期以前）の不動産探しは、消費者は3～4社の不動産屋を訪れて良い（と思わされた）物件を紹介してくれた不動産屋を選んでいたが、最近は1社しか訪問しない割合が4割近いとの事。

何故か。

TVのサスペンスドラマの犯人が不動産屋である確率は30％という数字が何を表しているか。
そう言われれば不動産屋は胡散臭い代表業種ですよね。中古外車屋もですが（爆

そんな犯人かも知れない不動産屋には出来る限りコンタクトを取りたくないというのが一般消費者の心理であり、不動産ポータルサイト（アットホームやスーモ等）で気になる物件を幾つかピックアップし、同じ物件を取り扱っている不動産屋を検索し、取捨選択後、最後の最後にコンタクトを取る傾向が近年高まっているとの事。

つまり、お客様が不動産屋を訪問した際にはもう殆ど心の内で決めていて、確認の為に物件を見に行くんだそうです。従って、見る物件も1つかせいぜい2つまで。

そんな風にお客様に選ばれる不動産屋になるには、良い事も悪いことも率直に表現し、常に物件情報の鮮度を高く保ち、価値のある情報を提供する事が肝要との事。

日頃実践しているつもりでしたが、まだまだ改善の余地があります。

因みに、お目当ての不動産屋に掲載されていない物件でも、取り扱いできるケースがございます。

○○不動産が扱ってる物件、お宅で扱えないの？ と問い合わせてみて下さい。