会社経営

現在提案中の賃貸シャッターガレージ案件が5件あるのですが、ほぼ決まりが1件、五分五分が1件、長期保留中が1件。

残る2件は予算オーバー。どうやってコストを落とすか、或いはどうやって賃料を上げるかに腐心してます。

利回りが当初計画を下回らなければ良いという考え方もありますが、賃料が高いと借り手も限定されるので賃料は上げたくないんですよね。とすればコストを落とさざるを得ない。

当社は建設業者からの紹介料やキックバックは受け取らないのでどこだって良いんです。安く施工できる業者に頼めば解決するのですが、細かいニュアンスが伝わらなかったり小回りが利かなかったりでやっぱり懇意にしている業者さんにお願いしたいのです。

オーナー様の予算内に収め、施工業者さんは正当な利益を受け取れ、借主様はリーズナブルな賃料で契約できるよう調整するのが当社の役目。

これでコンサル料がバカ高だったら無意味ですが、仲介や管理を当社にお任せ頂く場合はコンサル料も頂いてません。

建築費が億を超えるプロジェクトでも完成するまで当社の利益はゼロ。賃貸契約を仲介して仲介手数料を頂くのが当社のビジネスモデルです。

但し、仲介は他社でという場合のみコンサル料を頂きます（総建築費の3%又は満室時賃料の3ヶ月分の何れか低い額）。

大儲けはできませんが、管理ベースの増加が安定収益に繋がるのでこれで良いと思ってます。

 

賃貸ガレージや賃貸ガレージハウス経営がそんなに儲かるんだったら、何故自ら賃貸業をしないのかという質問も良く頂きます。

11年前の創業当時は広島に賃貸シャッターガレージやガレージハウスは殆ど見かけませんでした。広島で一気に賃貸ガレージ市場を立ち上げるに当たり、自己資金や借入に頼ってたら埒が明かないので展開スピード最優先で土地オーナー様を口説いてガレージやガレージハウスを建ててもらうという戦略を貫いて参りました。

今更自社物件を持つとなると、当社をビジネスパートナーとして扱って頂いている既存オーナー様と利益相反の関係になり兼ねません。

なので自らシャッターガレージやガレージハウスの賃貸は行いません。

やるとしたら全く別のコンセプトのものになるでしょう。

本日から創業12年目に突入しました。

まだ12年。もう12年。

苦しく辛い時期や楽しい出来事、色んな思いが脳裏に浮かびますが、気持ちを新たに13年目を目指してまた1年積み重ねて参りたいと思います。

ありがとうございます。

お問い合わせ頂いた物件が成約に至る割合。

我々不動産業者にとっては極めて重要な指標です。

賃貸物件の場合一般には平均15～30%なんだそうですが、当社は60～70%程度でかなり高い水準では無いかと思います。

これは扱っている物件が特殊なカテゴリーで且つ競合が少ない事も要因のひとつで、万人が求めるものでは無いけれど必要とする方にとっては極めて貴重な物件。パイは小さいが確実な需要がある商品。

当社のビジネスモデルは「ロングテール」特化型なんです。なので高い成約率が実現できているのでしょう。

加えて、自社サイト上でこれでもかというくらい長ったらしい説明文を記載し、高精細な静止画と物件によっては動画も掲載している事も寄与しているのでは無いかと考えております。

実際、内見せずに成約に至るケースも相当数あり、昨年から推し進めてきた非対面型の事業モデルがの前進している感がありますね。

 

不動産仲介に関しては目標をクリアしており良い感じなのですが、土地建物活用コンサルに関しては相対的に成約率が低いのが悩みの種。

オーナー様からお問い合わせを頂いて成約（賃貸ガレージやガレージハウスの建築、バイクガレージへの改装等）する率は40%前後。

これを60～70%に引き上げたいところですが、現物がある不動産物件を選ぶのとは訳が違うのでそう簡単な事ではありません。

成約率向上のためには、更なる実績の積み上げと共に、賃貸ガレージ経営の安心・安定感を数値化して提示する必要があると考えており、現在提案ベースで実施しているものを自社サイトでも公表していきたいと考えております。

書き物が苦にならない性質なのでブログは結構まめに更新する方でしたが、ふと気付けばひと月も更新していない事に愕然としました。

ネタが無い訳ではありませんがすっかりサボり癖が付いてしまい、来年は心を入れ替えてもう少し更新頻度を上げるようにします。

さて、今年も残すところ10日を切りましたが振り返ると激動の1年でしたね。この「激動の1年」はよく耳にするフレーズなのですっかり慣れっこになった感はありますが、今年は文字通り激動の1年でした。

当社は特殊な領域に特化している為か然程影響はありませんでしたが、業界全体としては異動絡みの居住用物件や事務所物件は軒並み停滞してます。

経済的な側面が強いのでしょうが、非対面取引を望まれる方の為に当社としてできる事をコツコツと進めております。

ひとつはオンライン申込。web上の申込フォームに必要事項を入力頂き、必要書類を画像データとして添付頂ければ申し込みが完了できるように致しました。

もうひとつは物件情報のリッチ化。できる限り高精細な画像を掲載すると共に、動画も積極的に掲載するようにしてます。動画編集にも少しずつ慣れてきたので、テロップ入れたり音声による説明も入れて行こうと考えております。

あとは重要事項説明書面の交付（説明自体はオンラインも可）や契約締結の電子化ですが、これは法制化が待たれます。

未だにFAXで資料送れとか言われるこの業界ですが、政府の強力なDX推進に期待しつつしっかりと準備を進めておきます。