ハウスガレージ

garagingdays 2013年1月12日 No Comments

ひと口にシャッターガレージ付き住宅と云ってもその形態はいくつかに分かれます。

1．ガレージハウス
2．ビルトインガレージ(インナーガレージ)住宅
3．掘り込みガレージ付き住宅
4．敷地内に独立ガレージがある住宅

それぞれの説明はこちらに譲るとして、今回は4の発展形として戸建住宅と独立型ガレージ(イナバやヨドやタクボ等の既成品)を合体させたものを造ってみようと画策しています。

メリットはローコストでガレージハウス的ガレージライフを実現できる点。

ガレージハウスやビルトインガレージ住宅は、大きな開口部があり且つ大空間となるガレージの上に部屋を造るため、ガレージ部の強度を高める工夫が必要なんですね。

問題無く建築確認が下りる様、素材や組み方を検討し構造計算をしっかりと行います。その為の追加コストは無視できるレベルのものではありません。

一方、既成品のガレージは予めメーカーが構造計算してくれてるし、その上に部屋を造る事もありません。

戸建住宅の側面にぴったりとくっつけてドアを付けてあげれば住宅から出入りできるガレージの出来上がり。

これは何と呼べばいいのかな。

ただ、現段階では机上の話でして、片や木造、片や鉄骨造りの建築物を組み合わせた住宅を造ることができるのか、先ずは建築主事に確認する必要があります。

もし許可が下りれば面白い建物になると思うんですけどね。

岩国ガレージハウスの建築状況 その3

garagingdays 2013年1月11日 No Comments

本日の午後はアポイントも入っておらず、特に急ぎの予定も無かったので防府天満宮に長男と長女の合格祈願に行って参りました。

思い返せば6年前の長男の高校受験時に参拝して以来。時の経つのは早いものですね。

願うはベストなコンディションで受験に臨むことが出来ること。

勿論、合格祈願なので無事に受かる事を願うのは当然ですが、ノロやインフルエンザに罹ったりして自分の力を出し切れないのが一番可哀想なので。

帰路、岩国の賃貸ガレージハウスの建築状況を確認して参りました。

既に足場は取り外されてすっかりと露わになったそれは、冬の低い西日を浴びて鈍色の光を放ってました。

Coolでイイ感じじゃないですかこれ。

ガレージハウスの外壁にはガルバリウム鋼板がよく使われます。

その質感及び形状に拠る倉庫的な無機質感、メカニカル感が車及びバイクにマッチすると共に、耐久性にも優れた素材です。

但し、安易にサイディング代わりに使用するとのっぺりとした印象となり本当の倉庫に見間違えられる危険性があるため、外観を立体的に仕上げた上に貼るなどして建物全体の表情を如何に上手く作るかがポイント。

当ガレージハウスはそうした工夫をした上、カラーガルバリウムを効果的に使い分けて渋い仕上がりになってると思います。

シャッター内はこんな感じ。まだまだ殺風景な状況ですが、フロアをペイントして内装を施し照明を付けると雰囲気がガラッと変わりますよ。

右側に2階住居への出入口(玄関は別)が有り、階段下は収納スペースとなっています。その奥には給湯機能付きシンクが設置される予定。

完成はもうすぐ。まだかまだかと待ちわびているご入居予定者様同様、私自身もワクワクしています。

現場主義

garagingdays 2013年1月10日 No Comments

1月に入ってからというもの、新着空き物件(賃貸)の数がすごい事になってます。

よくよく観察すると新築マンションが大量に供給されている様ですが、これはと思う物件はそうそう無いんですよね。
私が注目するのは、やはりガレージ。セキュアなバイク専用置場があるマンションとか、シャッターガレージ付き戸建や屋根付きガレージを備えたマンションとか。
そんな物件か否かは外観写真と物件説明文で判別しますが、説明文でガレージの事をつらつら書いてる業者はまず居ません。当社くらいでしょうな。
よって、外観写真がほぼ唯一の判断材料となる訳です。
しかしこれも1枚限りのケースが多く、良く判らない場合はGoogle mapのストリートビューで感触を掴むのです。
そして、これは匂うなと思う物件は現地に足を運び確認する訳ですが、当たりの確率は3割程。大半は徒労に終わります。
そんな面倒な事をせずに直接管理会社に聞けば良いじゃんと思われるかも知れませんが、こちらが求める答えが的確に返ってくるケースはごく稀で、結局は自身の目で確かめる事になるので二度手間なんですよ。
迷ったら現地へGO!
今日も張り切って行って参ります。

消費税増税時代のプロアクティブ投資

garagingdays 2013年1月9日 No Comments

にきび予防薬の話ではございません。

消費税増税法の成立により、平成26年4月より新税率8%が、平成27年10月より10%が適用されることとなりました。

※2013年1月5日現在の情報であり、今後の政治・経済情勢(附則第18条 景気条項)等は勘案しないものとする。

これにより賃貸不動産の世界ではどのような影響が出るでしょうか。

居住用物件の家賃は非課税なので、大家さんが家賃を増額改定しない限りご入居者の家賃は従前と変わる事はございません。

一方で事業用物件(事務所、店舗、駐車場、倉庫等)は課税対象なので新税率が適用されることになります。

大家さんの立場から見るとどうでしょうか。

新税率適用後にマンションを新築した大家さんは当然税負担が増えます。

新築のみならず、退去後の原状回復やリフォーム、リノベーション、中長期修繕計画に基づく修繕から客付業者に支払う広告費や管理委託手数料に至るまで、物件の維持管理に多くの消費税を支払っているのが現状ですが、これら全ての税負担が増える訳です。

しかしながら、これを家賃に転嫁するのは極めて困難なご時世。消費税が上がる前に必要な措置(新築、リフォーム、外装補修等)を済ませるのがせめてもの防衛策となることでしょう。

もう一歩踏み込んだプロアクティブな対策としては、専有部分や共用部分への投資を行う事で物件の付加価値を増大させ、家賃の増額や収益力向上を狙う方法が考えられます。

　　【専有部分への投資例】　→　一般的な空室対策
　　　・最新設備への更新
　　　・デザインリフォームやリノベーション
　　　・壁紙、床材、照明のカスタマイズが可能な部屋

　　【共用部分への投資例】　→　収益アップ、差別化
　　　・インターネット無料化
　　　・屋上活用
　　　　　- 菜園を設置し入居者に提供
　　　　　- ソーラー発電パネルを設置し買電(10kw以上:42円/kwで20年間全量を、
　　　　　  10kw未満:42円/kwで10年間余剰分を固定価格で買取※1)
　　　・駐車場活用※2
　　　　　- シャッターガレージを設置し月極貸出(近隣相場の2～3倍)
　　　　　- バイクガレージを設置し月極貸出(10,000円/月～)

　　　　　※1　平成25年3月31日までに、
　　　　　　　　　 (1)経済産業大臣の設備認定を受けること、及び
　　　　　　　　　 (2)系統連系に関する契約の申込み書類を電気事業者が受領すること、並びに
　　　　　　　　　 (3)平成25年6月24日までに、設置工事が完了する事
　　　　　　　　　 が条件となります。
 　　　　　　　　　事例:10kwソーラーパネル設置。年間発電量6,800kw
　　　　　　　　　　　　　(＠42*6,800=285,600円)
　　　　　　　　　　　　　設置費450万円として表面利回り6.3％。
  　　　　 　※2　幅*奥行*高さ=2.73*6*2.45(単位 m)のシャッターガレージ1棟の材料費、
　　　　　　　　　 組立費、基礎工事費、建築確認申請費合計約100万円。
　　　　　　　　　 月額25,000円で貸した場合、表面利回り30％。
　　　　　　　　　 幅*奥行*高さ=1.41*2.73*1.94(単位 m)のバイクガレージ1棟(組立済み)
　　　　　　　　　 の販売価格、輸送費、設置費、基礎工事費合計約40万円。
　　　　　　　　　 月額10,000円で貸した場合、表面利回り30％。

という訳で、ガレージバカな当社としては駐車場活用をおススメする訳です。

勿論、遊休地を文字通り遊ばせておくならば賃貸ガレージハウスを建築する事がイチオシではありますが。

ここで注意しないといけない事は、請負契約に於いて現行の消費税が適用されるには、新税率適用前に引き渡し及び支払いが完了すること、或いは、新税率適用の半年前迄に請負契約が締結されることが条件となる点。


ご検討はお早めに。

新年のスタート

garagingdays 2013年1月5日 No Comments

仕事始めは昨日4日でしたが、長男の退院手続きで午前中が潰れ、午後は来店予定のお客様が現れずと何とも締まらない一日でした。

その代わり、消費税増税が家主様に与える影響や相続・贈与に関する宿題が捗り、これはこれで良かったかと。
本日はHobbyHouse桜尾の内覧と、土地探しとガレージハウス建設のご相談を頂き、差し引きすると良いスタートを切れたのではないかと思います。
とはいえ、未だ済んでいない初詣。明日の午前中は時間を見付けて近所の神社に初詣兼合格祈願に行って参ります。