本日は午前中に広告会社の方がセールスに来社されました。いろんな手法があるもんだなと感心すると同時に、ターゲット層にピンポイントで能動的にメッセージを伝える事の難しさを改めて感じました。
先に普通自動二輪免許取得プロジェクト（大げさ）の記事を書きましたが、本日お客様とのメールのやり取りで、ご本人様が何とその教習所のご卒業生であることが判明。
しかも、お連れの方は何となんとその教習所の教官であることが判り二度たまげました。
何たる偶然！ これをご縁と言わずして何をご縁というのでしょうか。
これは気合入れて通わなあかん。ダメ出しされたら格好付かないですよね。
夏期講習が楽しみになって参りました♪
暑い。
去年も暑かったけれど頑張ってちゃりんこに乗って市内を駆け回ってました。
しかし今年は全く乗る気が起こらない。
いや、それだけじゃなくてランニングする気も起らない。
レース出走予定が無くてモチベーションが上がらないとうのもありますが、体力的にキツいんです。
体力が衰えてるからこそトレーニングしないといけないのに。。。
その分、深夜にちょっとしたエクササイズを行なってまして体脂肪率は12%台。つか体重はマラソン走ってた頃より落ちてるんですよ。
体が資本なので手段を選ばず健康を維持しないといけません。
さて、数年前から毎年何かひとつ新しいことにチャレンジする事を決めてまして、今年はトライアスロンに出ようと目論んでましたが、こんな状態では自殺行為と悟り見送ることにしました。
代わりに、中型自動二輪免許を取ります。そしてバイクを買ってツーリングに出かけます。
ハードルがどーんと下がりましたが、この歳にしてバイクの免許取るなんて、私にとっては大きなチャレンジ。
そもそも、バイクガレージを扱ってる張本人がバイクを持ってない、ましてや免許すら持ってないなんてひどい話ですよね。常日頃からひじょーに後ろめたさを感じてました。
お客様のバイク談議についていけないし、ツーリング企画すら出来ないし、こりゃいかんと一大決心した次第。
取りあえず来月から夏休み中の高校生に交じって教習所に通います！
FBでも書きましたが、昨日は建築会社の招待でマンションの一室を視察してました。
売りは大容量床下収納。
実質的な深さは約45cmなのですが驚くのはその広さ。
部屋の床下全部が収納スペースなんです。
それも、キッチンの床下は当たり前、リビングにも個室（洋室×2）にも備わってるんです。
シーズン物やレジャー用品を衣装ケースに入れて仕舞いこむことでクローゼットはスッキリ。
これを実現したのは逆梁工法という建築手法。通常天井部にある梁をひっくり返して床に持ってくることにより、床下空間の確保が可能になりました。
スラブに直接床材を張るのではなく、ワンクッション開けてフロアを造るため、階下への音の低減も可能ですし、配管の自由度も上がる（=メンテナンスし易い）というメリットもあります。
一方で、特殊な工法故に建築コストは若干割高となります。床下収納部に加えて天井高も確保しなければならないため、高さ制限のある地域では下手すると建築できるフロアが1フロア少なくなる可能性もあります。
分譲マンションならいざ知らず、収益物件はコストを重視するオーナーが多い中、敢えてこの工法を前面に押し出すのは中長期的な収益性と出口戦略を考えてのこと。
大規模修繕の際のメンテナンスコストはもとより、最大のメリットは大容量床下収納空間が決定的な競争力の源泉となってること。これにより、周辺の他物件の家賃動向を気にせずに当初設定した家賃水準を維持できるとのこと。
ということは、空室率も低く、空室期間も短い、仲介不動産会社に支払う広告料も少なくて済むという好循環が形成される訳ですね。
逆に、部屋の入れ替え時に家賃アップを実現した物件まであるとか。昨今のデフレ&買い手市場の中、これは驚くべき事実ですよ。
設備やデザイン、間取りは後で変更することが出来ますが、躯体とロケーションだけはどうすることもできません。
また、収益物件は運用中の利回りも然ることながら、最終的に相続なり売却なり出口をきちんと考えておくべきですが、仮に売却する場合、何をアピールしますか?
逆梁工法で床下収納がたっぷりありますよという通り一辺倒な特徴を述べても意味がありません。
低い空室率、短い空室期間、低いメンテナンスコスト等からくる実質的な収益率ですよね。
最近ではこれ以外にも戦略的アセットマネージメントに基づく維持管理が為されているかとか、不良入居者を如何にして排除しているかも大切な指標です。
何れにせよ、如何にして大切な不動産資産を陳腐化させずに高い水準で価値を維持するか。最初の入口が肝心なのです。
これは賃貸ガレージハウスにも全く同じことが言えます。やっと繋がった。
高層マンションに比べ、低層建築の賃貸ガレージハウスは、よりハードルが低い（建築コストが安い）点、ロケーションの自由度が高い点、希少性の高さ等々で収益物件としては極めて魅力的だと思いますよ。
店舗付住宅とは、1Fが店舗(+キッチン、トイレ)、2Fに居住スペースのある住宅。店舗部分は土間仕上げであることが多く、外とサッシを隔てて面イチになっています。
ということはですね、サッシを取っ払って電動シャッターを付けるとガレージハウスに簡単に変身させることが可能なんですね。
店舗の広さにも拠りますが、大抵は車はちょっと厳しいかなというサイズ。であるならばバイクガレージハウスに仕立てるのが自然な流れでしょう。
店舗付住宅はその間取りの特殊性故に一般の住宅に比べ割安な場合が多いく、浮いた予算をリノベーション費用に回すことが出来る点が最大のメリット。
このような事業を想定して少し前から売り店舗付住宅をWebsiteに掲載しておりますが、根強いアクセスがあり皆さん関心を持たれてるのかなという気がしております。
そんな折、お客様に教えて頂いた雑誌の9月号を手にしたところ、連載コーナー「ガレージ探訪」に店舗付住宅を購入されてバイクガレージハウスにリノベーションしたオーナー様の記事が掲載されてました。
実際に実行されている方がいらっしゃって心強く思った次第。
問題は、誰がリノベーションを施すかの? ですが、当社の提携先にお任せあれ。
日本を代表するバイクレーサー出身の異色の社長が代表を務める建築設計事務所や、或いはハーレーを所有して今まさに店舗付住宅「改」バイクガレージハウス化を進めている方が代表を務める設計事務所にてプランニングから施工まで実施させて頂きます。
購入するのはちょっと腰が引けるという方は、賃貸でも幾つか紹介出来る物件がございますので、一度試しに住んでみるのも一考。
今年はこれまで3件の賃貸店舗付住宅を仲介させて頂きましたが、皆様複数台(3台以上)の車なりバイクなりを店舗部分に収納してガレージライフを楽しまれており、店舗として利用されている方は皆無（弊社が仲介しているのでそりゃそうなんでしょうが）。
その内、1件はオーナー様がもう店舗として使うことを想定していないため、自由に改装しても良いという有難い条件を頂き、賃貸なのに壁をぶちぬいたりフロアを張ったりと好き放題できるオモシロ物件でした。
バイクオーナー様、そんな店舗付住宅「改」 如何でしょうか?