不動産業

ANAの機内誌にハウスボートの記事が掲載されてました。

オランダはアムステルダム。街を縦横無尽に走る無数の運河には、ハウスボートの浮かぶ運河があるそうです。

そこにはボート然とした姿から、どう見ても平屋にしか見えないものまで、様々な形状の「家」が運河に浮かんでるのです。

元々、戦後の住宅難から緊急避難的に現れたハウスボートは今やすっかり住民権を得、この都市の住まいのひとつのスタイルとして定着しているそうです。

家のカタチというと、誰もが二階建てで三角屋根が乗っかってる箱を先ずは思い浮かべるものですが、そんな固定観念に囚われないライフスタイルって憧れませんか?

例えば、元倉庫、元オフィスビル、元店舗に住む。本来の目的とは異なりますが、その建物を住む器として見つめ直し住みやすいようにリフォーム/リノベーション/コンバージョンを施し、ライフスタイルをセルフプロデュースするなんて素敵ですね。

我々日本人が思いも付かないハウスボートですが、彼の国では上記と同程度の感覚で選択されているのでしょう。

しかし、ハウスボートはあくまでもボート。5年に一度の法定修理やバカにならない係留権代、或いは時には大型船が発する波で揺れたり、家具の配置によっては微妙に傾いたりと普通の感覚ではネガとしか思えない部分もありますがそれも個性。

一方で、大音量で楽器を奏でたり、テラスで水上BBQを楽しめたり、四方からの光と風を存分に取り入れたりとメリットの方が多いと感じる方にとっては憧れの住処。

古い建物を壊し、画一的でのっぺりした無個性な建物を無暗に建てるよりも、昔からある街並みを活かしつつ自分らしさを求められる選択肢が増える方が良いと思いませんか?

ハウスボートは無理ですが。。。

因みに、ワタクシ個人的にはこれが刺さりました。

カヌーを横付けし、お腹が空いたらちょいと街に買い出しに。

優雅な水上キャンプ、イイですね～

居住用物件が殆ど動かない中、事業用物件(店舗、倉庫、駐車場他)はまずまずの動きを見せてます。

我々不動産業は情報産業でして、空室や売り物件情報を如何にして早く、多くキャッチし、マーケットに素早く、正確にリリースするかが肝。

そのためには、どこそこはこういう物件に強いから情報を回してあげようと思わせる特徴を同業者に認知頂くというのも極めて重要な営業活動です。

お陰様で、ガレージと言えば弊社（判りやすい社名ですからね）ということで、同業者からのお問い合わせやお客様をご紹介頂くケース(車全然判らんけぇ任せた! みたいな感じ）も増えて参りました。

さて、情報は多ければ多いほど良いというものでもありませんが、少な過ぎると折角サイトを訪れて頂いたお客様はがっかりして離脱するんですね。

そこで、これはちょっとどうかな?　という物件の含めて掲載するケースが往々にしてあります。

同業者で成功していると言われている首都圏の親しい会社でも、100物件掲載しても成約に至るのはそのうち数件。つまり打率1割未満なんだそうですね。

それでも成約する可能性がゼロで無い限り、死蔵物件となるかも知れない物件をせっせと掲載し、毎週空室確認をするのだそうです。

当社は原則100%現地に赴き、外観を撮影し、物件の印象や近隣の状況をコメントとして掲載しております(室内の撮影は鍵の手配やらなんやかやでそれなりに時間が掛るので、必要に応じて、或いはお客様のご要望に応じて撮影して掲載してます)。

これは居住用物件に限らず、倉庫や5,000円/月の駐車場に至るまで例外なく実行してますが、そうした作業の9割以上が無駄になる訳です。

もう少し要領良くやる方法もありますが、実際にこの目で見て感じた事を良いことも悪いことも含めてWebsiteに掲載することで、お客様がご自身で物件を探される際の時間と労力の低減が出来れば良いなと思って実施してます。

名付けて、勝手にバーチャルエージェント。

ご自身で現地に出向かれた際（大歓迎ですよ）に、あぁそういえばそんなコメントが出てたなとか、古いと言ってたけど意外と小ざっぱりしててきれいじゃんとか、ご判断の指標としてご利用頂ければ幸いです。

無駄骨に終わる作業かも知れません。撮影して物件を掲載した翌日に他社にて成約されて物件を取り下げざるを得なくなるケースも枚挙に暇がありません。徒労感に襲われて、何やってんだろう?と思うこともしばしば。

が、インターネットの向こう側の何方かがきっと見ていてくれてるはずと信じて明日も撮影に行って参ります。

FBでも書きましたが、昨日は建築会社の招待でマンションの一室を視察してました。

売りは大容量床下収納。

実質的な深さは約45cmなのですが驚くのはその広さ。

部屋の床下全部が収納スペースなんです。

それも、キッチンの床下は当たり前、リビングにも個室（洋室×2）にも備わってるんです。
シーズン物やレジャー用品を衣装ケースに入れて仕舞いこむことでクローゼットはスッキリ。

これを実現したのは逆梁工法という建築手法。通常天井部にある梁をひっくり返して床に持ってくることにより、床下空間の確保が可能になりました。

スラブに直接床材を張るのではなく、ワンクッション開けてフロアを造るため、階下への音の低減も可能ですし、配管の自由度も上がる（=メンテナンスし易い）というメリットもあります。

一方で、特殊な工法故に建築コストは若干割高となります。床下収納部に加えて天井高も確保しなければならないため、高さ制限のある地域では下手すると建築できるフロアが1フロア少なくなる可能性もあります。

分譲マンションならいざ知らず、収益物件はコストを重視するオーナーが多い中、敢えてこの工法を前面に押し出すのは中長期的な収益性と出口戦略を考えてのこと。

大規模修繕の際のメンテナンスコストはもとより、最大のメリットは大容量床下収納空間が決定的な競争力の源泉となってること。これにより、周辺の他物件の家賃動向を気にせずに当初設定した家賃水準を維持できるとのこと。

ということは、空室率も低く、空室期間も短い、仲介不動産会社に支払う広告料も少なくて済むという好循環が形成される訳ですね。

逆に、部屋の入れ替え時に家賃アップを実現した物件まであるとか。昨今のデフレ&買い手市場の中、これは驚くべき事実ですよ。

設備やデザイン、間取りは後で変更することが出来ますが、躯体とロケーションだけはどうすることもできません。

また、収益物件は運用中の利回りも然ることながら、最終的に相続なり売却なり出口をきちんと考えておくべきですが、仮に売却する場合、何をアピールしますか?

逆梁工法で床下収納がたっぷりありますよという通り一辺倒な特徴を述べても意味がありません。

低い空室率、短い空室期間、低いメンテナンスコスト等からくる実質的な収益率ですよね。

最近ではこれ以外にも戦略的アセットマネージメントに基づく維持管理が為されているかとか、不良入居者を如何にして排除しているかも大切な指標です。

何れにせよ、如何にして大切な不動産資産を陳腐化させずに高い水準で価値を維持するか。最初の入口が肝心なのです。

これは賃貸ガレージハウスにも全く同じことが言えます。やっと繋がった。

高層マンションに比べ、低層建築の賃貸ガレージハウスは、よりハードルが低い（建築コストが安い）点、ロケーションの自由度が高い点、希少性の高さ等々で収益物件としては極めて魅力的だと思いますよ。

店舗付住宅とは、1Fが店舗(+キッチン、トイレ)、2Fに居住スペースのある住宅。店舗部分は土間仕上げであることが多く、外とサッシを隔てて面イチになっています。


ということはですね、サッシを取っ払って電動シャッターを付けるとガレージハウスに簡単に変身させることが可能なんですね。

店舗の広さにも拠りますが、大抵は車はちょっと厳しいかなというサイズ。であるならばバイクガレージハウスに仕立てるのが自然な流れでしょう。

店舗付住宅はその間取りの特殊性故に一般の住宅に比べ割安な場合が多いく、浮いた予算をリノベーション費用に回すことが出来る点が最大のメリット。

このような事業を想定して少し前から売り店舗付住宅をWebsiteに掲載しておりますが、根強いアクセスがあり皆さん関心を持たれてるのかなという気がしております。

そんな折、お客様に教えて頂いた雑誌の9月号を手にしたところ、連載コーナー「ガレージ探訪」に店舗付住宅を購入されてバイクガレージハウスにリノベーションしたオーナー様の記事が掲載されてました。


実際に実行されている方がいらっしゃって心強く思った次第。


問題は、誰がリノベーションを施すかの?　　ですが、当社の提携先にお任せあれ。


日本を代表するバイクレーサー出身の異色の社長が代表を務める建築設計事務所や、或いはハーレーを所有して今まさに店舗付住宅「改」バイクガレージハウス化を進めている方が代表を務める設計事務所にてプランニングから施工まで実施させて頂きます。




購入するのはちょっと腰が引けるという方は、賃貸でも幾つか紹介出来る物件がございますので、一度試しに住んでみるのも一考。


今年はこれまで3件の賃貸店舗付住宅を仲介させて頂きましたが、皆様複数台(3台以上)の車なりバイクなりを店舗部分に収納してガレージライフを楽しまれており、店舗として利用されている方は皆無（弊社が仲介しているのでそりゃそうなんでしょうが）。


その内、1件はオーナー様がもう店舗として使うことを想定していないため、自由に改装しても良いという有難い条件を頂き、賃貸なのに壁をぶちぬいたりフロアを張ったりと好き放題できるオモシロ物件でした。


バイクオーナー様、そんな店舗付住宅「改」　如何でしょうか?

屋上活用マンションというものがあるらしいですね。

あまり有効言活用されていない屋上を緑化し、ついでに菜園として入居者に貸し出すことで、ヒートアイランド対策と入居者の満足度向上&空室対策の一石二～三鳥を狙ったもの。

ふむふむ。なるほどね。

新築マンションの場合はその敷地面積に対して一定の割合で緑化地帯を設ける法規制があります。

敷地を最大限活用しつつこの法規制をクリアするのにも有効だとのこと。

さて、都心の菜園ってどうなのかなと心配する向きもありますが、個人的にはこれは結構イケてるアイデアだと思うのです。

私は北広島町の山林オーナー制度に参加してまして、1ヘクタールの山林を町から10年単位で借り受けて会員の皆様と共にキノコ栽培や炭焼きその他の季節のイベントを楽しんでますが、その中の有志が個人から畑の一角を借りて農作業を楽しんでます。

しかし広島市内から車で1.5時間程の距離故にそうそう頻繁に面倒を見に行く訳にも行かず、勢い手間暇を掛けずに育つ作物に偏りがちになることに加え、獣害から作物を守るためにフェンスやネットを張り巡らす必要があり、趣味でちょいと野菜を作るには時間面でもコスト面でも結構厳しいものがあるそうです。

フェンスなんて当初はイノシシ対策だけだったのが、鳥やサル(最もたちが悪い)対策で試行錯誤を重ねて今や檻の中で作物を育てているような状態。

こちらは廿日市のとある貸菜園ですが、動物園ならぬまるで人間園ですね。

そんな苦労をしなくても、自宅マンション屋上なら毎日でも世話が出来るし、サルやイノシシの心配も無用。

マンションオーナーさん、長期修繕計画で屋上の防水をやり直すついでに取り組んでみては如何でしょうか?