昨日に引き続き現場作業。
本日はローラーで塗るだけなので難しいことは一切なし。
午前中に済ませて乾かしている間暫し休憩。
本日は裏通りのハンバーグ&ステーキ ばーぐマンにて店員さんお勧めのセットを注文。
いいねぇ〜鉄板に乗って出てくるこの懐かしいスタイル。野菜もたっぷり。美味しく頂きました。
食事から戻ったら塗料が乾いてたのでマスキングテープを剥がして完了。
その後、可部まで移動してガレージハウスの退去立会い。
更に隅の浜のガレージを巡回し外回りから帰って参りました。
日中は暖かくてバイクでも気持ち良いくらいですが、日が落ちると流石に寒かった。
オフィスに戻り、電話で受けた2件の解約の申し入れとオンライン申込み1件の残作業をこなして本日の業務終了。
本日は朝からバイクガレージ Garage 4ever 段原南の駐輪区画ラインを引く準備作業。
図面通りにチョークラインで印を付け、マスキングテープを貼っていきます。
この手のバイクガレージは通路を確保する為に斜めに停めるレイアウトが殆どですが、こちらのガレージは比較的幅が広いので壁に垂直に停めるスタイルが実現しました。
バイクも斜めよりも垂直の方が出し入れし易いのと同様、ライン引き準備も垂直の方が楽。2時間程で終わりが見えてきたので昼休憩。
この辺は食べ物屋が沢山あって迷いましたが、通りの向かいのインド料理 ナマステにてランチ。
午後はぽかぽか陽気の中、気持ち良く作業できました。
今日はここまで。明日はペイントですが、ローラーペイントでコロコロするだけなので二度塗りしても午前中に終わる見込み。
次は出入口の自動扉造作工事と壁付けコンセント工事。最後にナンバーを付けて完了。2月中旬からご利用頂ける予定です。
扉ができればそれらしくなりますが暫しお待ちください。
電通が自社ビルを3,000億円で売却という記事を読みました。
どのような売買形態になるのか判りませんが、普通に不動産業者が仲介した場合、仲介手数料として約200億円が動きます。
仲介するだけで200億円てあんた…
そう考えると売買時の仲介手数料って高過ぎじゃないかと思うんです。
例えば戸建の売買仲介。桁が4つ違いますが3,000万円で売れたとしましょう。
売主から1,056,000円(税込)、買主からも同額の1,056,000円(税込)で売主買主双方の仲介を1社が行った場合は最大2,120,000円(税込)が懐に入るんですよ。
確かに下調べは大変だし調整に時間と手間が掛かるしリスクも大きいのは事実ですが、それにしても200万円とはなかなかの金額ですよね。
賃貸の場合、3,000万円クラスの戸建だと賃料は15万円くらいでしょうか。
仲介が成立した場合、最大16.5万円(税込)の仲介手数料を頂くことができます。
どうでしょう。売買専業の不動産業者が多いのが判る気がしませんか？
先の記事で成約率について書きましたが、そもそも反響（お問い合わせ）が少なければいくら成約率が高くても絶対数が伸びないのは自明の理。
では反響を得るにはどうすべきか。
昔は不動産ポータルサイトにせっせと出稿してましたが、今は殆ど出してません。念のために補完的に広告を出しているだけ。
数万もの掲載物件の中からピンポイントで弊社の扱う物件にリーチ頂く確率は一体何パーセントやら。数多の物件の中に埋もれず見付けて頂くにはポータル運営サイドに広告料を払って検索順位を上げてもらうとか、オプションで太字を選択するとか、掲載料以外になんだかんだ費用が掛かる割に効果が薄いのが実情。
そうまでしてやっと反響があったと喜んでも、冷やかしだったり他の業者にも同時に問合せしてたりと、なかなか報われないんですねこれが。
ポータルサイトを訪れるお客様は、好みの条件で検索してずらずら出てきた物件をざっとスクロールし、好印象を持った物件を開いては閉じ開いては閉じを繰り返して2～3の候補を上げるといった感じで物件を絞り込んでいくのが普通ですよね。
取扱い不動産会社が何処であろうと特に気にしません。物件ありき。もっと言うなら物件数ありき。多数の物件を掲載している業者が勝つ世界。そんなレッドオーシャンに漕ぎ出しても当社の様な弱小零細企業は大手チェーンには太刀打ちできません。
そこで当社は「局地戦」で「一点集中」突破を図るランチェスター戦略を実践して対抗しているのですが、兵力（スタッフ）数で圧倒的に劣っている為、自社のWebサイトを営業マンに仕立てて年中無休で働いてもらってます。
彼は1日に1,000回、月に30,000回程度お客様に物件資料を案内しておりまして、不動産ポータルサイト君とは雲泥の差がある優秀な営業マンです。
1月から繁忙期が始まりましたが、彼は何の文句も言わず連日5割増（1,500PV/日）の働きぶり。
更に、彼が連れてくるお客様は本当に良いお客様でして、ご来店又はお問い合わせ頂いた時点でほぼ心が決まってます（60～70%）。有難い事です。
お問い合わせ頂いた物件が成約に至る割合。
我々不動産業者にとっては極めて重要な指標です。
賃貸物件の場合一般には平均15～30%なんだそうですが、当社は60～70%程度でかなり高い水準では無いかと思います。
これは扱っている物件が特殊なカテゴリーで且つ競合が少ない事も要因のひとつで、万人が求めるものでは無いけれど必要とする方にとっては極めて貴重な物件。パイは小さいが確実な需要がある商品。
当社のビジネスモデルは「ロングテール」特化型なんです。なので高い成約率が実現できているのでしょう。
加えて、自社サイト上でこれでもかというくらい長ったらしい説明文を記載し、高精細な静止画と物件によっては動画も掲載している事も寄与しているのでは無いかと考えております。
実際、内見せずに成約に至るケースも相当数あり、昨年から推し進めてきた非対面型の事業モデルがの前進している感がありますね。
不動産仲介に関しては目標をクリアしており良い感じなのですが、土地建物活用コンサルに関しては相対的に成約率が低いのが悩みの種。
オーナー様からお問い合わせを頂いて成約（賃貸ガレージやガレージハウスの建築、バイクガレージへの改装等）する率は40%前後。
これを60～70%に引き上げたいところですが、現物がある不動産物件を選ぶのとは訳が違うのでそう簡単な事ではありません。
成約率向上のためには、更なる実績の積み上げと共に、賃貸ガレージ経営の安心・安定感を数値化して提示する必要があると考えており、現在提案ベースで実施しているものを自社サイトでも公表していきたいと考えております。