不動産業

本日は何の予定もなく暇な土曜日。

これはラッキー。予てより計画していた電子契約の実現に向けプラットフォームの整備に精を出し、何とか形になりました。

 

①　先ず、契約書の作成は従来通りweb書式作成ツールを利用してCloud上で作成。

②　次に、これをPDFとしてダウンロードしてadbe acrobatにて電子署名を付与。

③　この書類をクラウドサインにアップロードし、貸主様及び借主様に送信。

④　貸主様及び借主様はクラウドサインから通知されたリンクにアクセスし、捺印欄に電子捺印（テキスト入力）して完了。

⑤　貸主・借主・契約書類作成者（当社）にクラウドサイン側から有効な電子署名（捺印）が為された書類として契約書が届きます（各自ダウンロードして保存）。

※　①～③が一気通貫だと尚良いのですが、ひとつのサービスに依存してしまうと抜け出すのが困難になり兼ねないのでパート毎に分かれた方が良い場合もあります。

※　借地借家法22条、38条、39条、宅地建物取引業法34条の2、35条、37条に触れる契約は2021年9月改正により相手の承諾・希望により書面の電子化が可能となる見込み。賃貸ガレージは駐車場使用契約となりこの対象外。従って今現在も電子契約は可能。

これにて郵送や出向いて印鑑を頂く作業から解放され、時間とコストの節減が可能になり生産性の高い業務に集中できる！

と喜んだのも束の間。家賃債務保証委託契約が手書きしか駄目でした。

 

保証会社の作成する保証委託契約書の借主自筆署名に代えてクラウドサインの電子署名が認められれば万事OKなのですが、なかなか難しそうです。

と言うのも、電子署名が為された書面（PDF）は、PC上ではその正当性を確認できますが、紙にプリントアウトしたらそれが電子署名なのかただの印字なのか確認しようがないのです。

なので、保証会社には保証委託契約書を紙で送付しなければならず、ここに落とし穴が開いてました。

他方、独自で電子契約を締結する仕組みを提供している家賃債務保証会社もありますが、これには物件・貸主・借主・仲介会社他全ての情報を案件毎に保証会社に登録しなければならず、これが面倒且つリスキーな事と当該保証会社縛りとなり選択肢が無くなるのが難点。

いっそ保証会社を外して昔の様に連帯保証人による人的保証を付ける方が電子契約に馴染みそうですが、2020年春の民法改正により連帯保証人に対する保証内容の確認要件が厳しくなり、世の中は家賃保証契約一辺倒に。

そもそも、連帯保証人が親御さん等デジタルに疎い世代だとまず無理でしょうね。

 

折角電子契約ができるプラットフォームが完成したのに、家賃保証がネックになろうとは。

ホントこの業界はつくづくアナログなのが嫌になります。

それぞれの家賃債務保証会社の担当者にヒアリングして、電子署名が認められる会社を探してみます。

 

ただ、オーナー様と当社間の管理業務委託契約等、保証が問題にならない契約は今日から電子契約が可能となりました。管理依頼、お待ちしてます！

 

 

 

 

 

現在提案中の賃貸シャッターガレージ案件が5件あるのですが、ほぼ決まりが1件、五分五分が1件、長期保留中が1件。

残る2件は予算オーバー。どうやってコストを落とすか、或いはどうやって賃料を上げるかに腐心してます。

利回りが当初計画を下回らなければ良いという考え方もありますが、賃料が高いと借り手も限定されるので賃料は上げたくないんですよね。とすればコストを落とさざるを得ない。

当社は建設業者からの紹介料やキックバックは受け取らないのでどこだって良いんです。安く施工できる業者に頼めば解決するのですが、細かいニュアンスが伝わらなかったり小回りが利かなかったりでやっぱり懇意にしている業者さんにお願いしたいのです。

オーナー様の予算内に収め、施工業者さんは正当な利益を受け取れ、借主様はリーズナブルな賃料で契約できるよう調整するのが当社の役目。

これでコンサル料がバカ高だったら無意味ですが、仲介や管理を当社にお任せ頂く場合はコンサル料も頂いてません。

建築費が億を超えるプロジェクトでも完成するまで当社の利益はゼロ。賃貸契約を仲介して仲介手数料を頂くのが当社のビジネスモデルです。

但し、仲介は他社でという場合のみコンサル料を頂きます（総建築費の3%又は満室時賃料の3ヶ月分の何れか低い額）。

大儲けはできませんが、管理ベースの増加が安定収益に繋がるのでこれで良いと思ってます。

 

賃貸ガレージや賃貸ガレージハウス経営がそんなに儲かるんだったら、何故自ら賃貸業をしないのかという質問も良く頂きます。

11年前の創業当時は広島に賃貸シャッターガレージやガレージハウスは殆ど見かけませんでした。広島で一気に賃貸ガレージ市場を立ち上げるに当たり、自己資金や借入に頼ってたら埒が明かないので展開スピード最優先で土地オーナー様を口説いてガレージやガレージハウスを建ててもらうという戦略を貫いて参りました。

今更自社物件を持つとなると、当社をビジネスパートナーとして扱って頂いている既存オーナー様と利益相反の関係になり兼ねません。

なので自らシャッターガレージやガレージハウスの賃貸は行いません。

やるとしたら全く別のコンセプトのものになるでしょう。