不動産業

昨日は久々に宅建協会主催の法定講習会に参加しました。
お題目は、「フラット35の現状及び中古住宅の取り組みと今後の流れ」と「重要事項説明書の書き方」。

何を今更重要事項説明書の書き方を勉強してシロートでもあるまいしと訝る向きもあるでしょうが、今年5月に参院にて成立した宅建業法一部改正により今後は不動産取引における宅地建物取引業者が果たす役割・責任が一層重要・重大になって参ります。我々業者の意識及び資質の向上を図り、消費者利益の保護を目的として詳細な物件調査とその結果の記載が義務付けられます。

今回の宅建業法改正の主な目的は、他の諸外国と比して既存住宅の流通量が極めて少なく住宅ストックの積み上げが殆ど出来ていない国内流通市場の改善を図り、住宅ストックの有効活用と住み替えし易い環境の整備、ひいては市場拡大による経済の活性化にあります。
アメリカを例に挙げると、住宅投資額累計額＜住宅ストック額であるのに対し、日本では住宅投資累計額＞＞＞＞＞＞＞住宅ストック額というのが現状です。その差額は何と500兆円。
さすがに土地神話はとっくの昔に崩壊してますが、建物自体も20年で一律に減価するため、幾らリフォームして住宅性能を維持しても評価されない⇒築年数に応じて安くしなければ売れない⇒中高年齢層住み替え困難⇒ますますストック目減りというスパイラルに陥っているのです。
いや、正確に言うと、評価されないのではなく、評価する基準・機関が無かったのです。

そこで、国を挙げて住宅ストックの底上げを図り、既存住宅の流通促進の為に推進するのが事前インスペクション(保険申込前現場検査) & 既存住宅売買瑕疵保険がセットになった保険制度。
これにより、売主にとっては第三者機関が住宅性能をきちんと評価して状態やリフォームによる価値の向上を反映した価格査定が出来、万一売買後に欠陥が見付かった場合でも補修費用等の保険金が下ります。
買主にとっては、プロが検査した建物調査レポート付きとあれば安心して購入する事が出来ると同時に、万一の際も保険金が下りるので安心ですよね。更には築後20年(木造・非耐火建築物)～25年(マンション・耐火建築物)超の住宅ではこれまで恩恵に与る事が出来なかった住宅ローン減税も既存住宅売買瑕疵保険を付保する事により対象になるのです。これは大きい。

がん保険に入る前に精密検査するでしょ。あれと似たようなものですかね。

当社も先日成立した取引の際に当該制度を活用致しましたが、売主様買主様共に喜んで頂くことが出来ました。

この流れを加速するのが今回の宅建業法の一部改正。宅地建物取引業者には以下の義務が課されます。

・売主との媒介契約締結時にインスペクション業者の斡旋に関する事項を記載した書面の交付義務。
・買主に対してインスペクション結果の概要を重要事項として記載・説明する義務。
・売買契約成立時に建物の状況について売主買主双方が確認した事項を記載した書面の交付義務。

これは売買当事者にとっては非常に喜ばしいものではありますが、我々にとっては結構大変な作業。ですが消費者利益保護の為に必ず背負わなければならない役割と責任です。

更には昨年3月に国会に提出された民法(債権法)改正法案では、契約の文言重視=当事者間の合意を重視する方向にシフトする事が予想されます。
つまり、重要事項説明書に記載された定型的な内容でカバーされない当事者間の合意を、特約事項として全て列記するのが今後のスタンダードになるのだそうです。

我々宅建業者が仲介業者として存在する意義がここに在ります。不動産取引のプロとして当事者間の合意形成をサポートし、仔細に渡って文書化して双方納得の行く書面を作成する事。
責任は重大ですが遣り甲斐があります。

本日は午前中に会計事務所から決算書類を頂きました。
キャッシュフロー判定はA+と出ており、なんか知らんけど良かった良かった。

午後からは猛暑の中庭いじり。
それも自宅では無く他人の家。
来週引き渡しの売り戸建の庭です。

伸び放題だった雑草を引っこ抜き、落ち葉を掃除した成果がこれです。

本当はそのまま引き渡しても良いのですが、売り出し時に売主様から有償で庭の清掃をご依頼頂いた
経緯もあり、せめてその時の状態に近付けてから買主様に引き渡ししようと頑張りましたよ。

暑さはそれ程辛くは無かったのですが、腰が堪えました。

自分の身体もメンテナンスしないといけない歳になったって事ですかね。

以前にもちらっと紹介したこちらのガレージ。
実は少々前になりますが、モデルガレージと施工現場を視察して参りました。

こちらは店舗内に造られたガレージ。

間口3m×高さ2.5mの最も小さいサイズ。

奥行きはアーチ状のウォールを約60cm単位で増設することが出来るので、スペック上は延々と拡張することができます。

中の様子はこんな感じ。

素材を活かした内装例。

ガレージも然ることながら、店舗や倉庫としての引き合いも多いとか。

確かにこの外観なら宣伝効果は高そうですね。

さて、丁度大きめのガレージを施行中とのことで、現場の視察に出掛けました。

おおぉ～　でかい。

間口6m×高さ5.2m+基礎0.5m×奥行き8mの堂々たる体躯。

ウォールの立ち上がりが高いため、空間利用効率が高く最もポピュラーなタイプです。

このモデルの場合、間口は最大9m迄ですが、モデルによっては最大約25mの間口のものまで在るそうです。本国では航空機の格納庫としても利用されているそうです。

オーナーさんはこれを個人のガレージとして利用するそうで、中央から少し前寄りの箇所にシャッターを取り付けて内部に車とバイクを格納し、前方部分は庇のある駐車スペースにするのだとか。

何とも羨ましいガレージライフを送れそう。

さて視察に出掛けた理由ですが、当ガレージの弊社での取り扱いを検討していたところに丁度ガレージハウスの企画が舞い込み、どうせやるならこれ面白いんじゃないですかと提案したところオーナー様もノリノリに。

何はともあれ、先ずは現物をこの目で確認しなければ始まらないと思い見に行った次第。

ガレージハウスとして利用するには2階部分に居住スペースを造る必要があるのですが、この高さなら十分いけそうです。

問題は建築確認が下りるかどうか。これに関しては既にトライしている現場があるそうでして、その進捗を見守ってるところです。

このアメリカンスチールスパンガレージですが、耐久性の高いガルバリウム鋼板を使用しており、その形状と構造からして耐震性にも優れると思われます。個人的には外観のインパクトと共に空間の柔軟性に富む点が最も気に入っておりまして、店舗や事務所、倉庫としても大いに可能性のある商品だと考えてます。

壁の形状から、窓の取り付けや内装仕上げの難易度が高そうですが、細かい点は施工会社と知恵を絞って行こうかと。

はぁ。またやって来ましたよ。夏休み。

当社のサマーバケーションならば待ち遠しかったよと喜ぶものですが、中学生の次男の話。

共働きの我が家では、学校が休みの日の昼飯当番は私の役目。

土日だけならまだしも、40日も続くとなるともう家事分担のレベルじゃなくてお仕置きですよ。

しかも部活で帰る時間もまちまちなので彼のスケジュールも把握しとかなくちゃいけないし。

やっとの事で大きな契約を終えて少しはのんびりしたいところですが、一息つく間もなく次の契約や打ち合わせが目白押しの上に、後半手付かず状態の決算処理も期日が迫りつつあります。新たな物件の仕入れとサイトアップも殆ど出来ていない状態ですし、依頼頂いている工作も構想のみでこれまた手付かず。

今年の夏も忙しくなりそうです。感謝。

でもキャンプ行きてー