Month: 7月 2012

FBでも書きましたが、昨日は建築会社の招待でマンションの一室を視察してました。

売りは大容量床下収納。

実質的な深さは約45cmなのですが驚くのはその広さ。

部屋の床下全部が収納スペースなんです。

それも、キッチンの床下は当たり前、リビングにも個室（洋室×2）にも備わってるんです。
シーズン物やレジャー用品を衣装ケースに入れて仕舞いこむことでクローゼットはスッキリ。

これを実現したのは逆梁工法という建築手法。通常天井部にある梁をひっくり返して床に持ってくることにより、床下空間の確保が可能になりました。

スラブに直接床材を張るのではなく、ワンクッション開けてフロアを造るため、階下への音の低減も可能ですし、配管の自由度も上がる（=メンテナンスし易い）というメリットもあります。

一方で、特殊な工法故に建築コストは若干割高となります。床下収納部に加えて天井高も確保しなければならないため、高さ制限のある地域では下手すると建築できるフロアが1フロア少なくなる可能性もあります。

分譲マンションならいざ知らず、収益物件はコストを重視するオーナーが多い中、敢えてこの工法を前面に押し出すのは中長期的な収益性と出口戦略を考えてのこと。

大規模修繕の際のメンテナンスコストはもとより、最大のメリットは大容量床下収納空間が決定的な競争力の源泉となってること。これにより、周辺の他物件の家賃動向を気にせずに当初設定した家賃水準を維持できるとのこと。

ということは、空室率も低く、空室期間も短い、仲介不動産会社に支払う広告料も少なくて済むという好循環が形成される訳ですね。

逆に、部屋の入れ替え時に家賃アップを実現した物件まであるとか。昨今のデフレ&買い手市場の中、これは驚くべき事実ですよ。

設備やデザイン、間取りは後で変更することが出来ますが、躯体とロケーションだけはどうすることもできません。

また、収益物件は運用中の利回りも然ることながら、最終的に相続なり売却なり出口をきちんと考えておくべきですが、仮に売却する場合、何をアピールしますか?

逆梁工法で床下収納がたっぷりありますよという通り一辺倒な特徴を述べても意味がありません。

低い空室率、短い空室期間、低いメンテナンスコスト等からくる実質的な収益率ですよね。

最近ではこれ以外にも戦略的アセットマネージメントに基づく維持管理が為されているかとか、不良入居者を如何にして排除しているかも大切な指標です。

何れにせよ、如何にして大切な不動産資産を陳腐化させずに高い水準で価値を維持するか。最初の入口が肝心なのです。

これは賃貸ガレージハウスにも全く同じことが言えます。やっと繋がった。

高層マンションに比べ、低層建築の賃貸ガレージハウスは、よりハードルが低い（建築コストが安い）点、ロケーションの自由度が高い点、希少性の高さ等々で収益物件としては極めて魅力的だと思いますよ。

店舗付住宅とは、1Fが店舗(+キッチン、トイレ)、2Fに居住スペースのある住宅。店舗部分は土間仕上げであることが多く、外とサッシを隔てて面イチになっています。


ということはですね、サッシを取っ払って電動シャッターを付けるとガレージハウスに簡単に変身させることが可能なんですね。

店舗の広さにも拠りますが、大抵は車はちょっと厳しいかなというサイズ。であるならばバイクガレージハウスに仕立てるのが自然な流れでしょう。

店舗付住宅はその間取りの特殊性故に一般の住宅に比べ割安な場合が多いく、浮いた予算をリノベーション費用に回すことが出来る点が最大のメリット。

このような事業を想定して少し前から売り店舗付住宅をWebsiteに掲載しておりますが、根強いアクセスがあり皆さん関心を持たれてるのかなという気がしております。

そんな折、お客様に教えて頂いた雑誌の9月号を手にしたところ、連載コーナー「ガレージ探訪」に店舗付住宅を購入されてバイクガレージハウスにリノベーションしたオーナー様の記事が掲載されてました。


実際に実行されている方がいらっしゃって心強く思った次第。


問題は、誰がリノベーションを施すかの?　　ですが、当社の提携先にお任せあれ。


日本を代表するバイクレーサー出身の異色の社長が代表を務める建築設計事務所や、或いはハーレーを所有して今まさに店舗付住宅「改」バイクガレージハウス化を進めている方が代表を務める設計事務所にてプランニングから施工まで実施させて頂きます。




購入するのはちょっと腰が引けるという方は、賃貸でも幾つか紹介出来る物件がございますので、一度試しに住んでみるのも一考。


今年はこれまで3件の賃貸店舗付住宅を仲介させて頂きましたが、皆様複数台(3台以上)の車なりバイクなりを店舗部分に収納してガレージライフを楽しまれており、店舗として利用されている方は皆無（弊社が仲介しているのでそりゃそうなんでしょうが）。


その内、1件はオーナー様がもう店舗として使うことを想定していないため、自由に改装しても良いという有難い条件を頂き、賃貸なのに壁をぶちぬいたりフロアを張ったりと好き放題できるオモシロ物件でした。


バイクオーナー様、そんな店舗付住宅「改」　如何でしょうか?

とある事情でガッツリ資料を作成して引きこもり状態だったここ数日。3連休って何?　状態でしたが本日ひとまず提出が終わりました。

その後、ご依頼頂いてた物件を撮影し、帰りにMOTO saLoonに立ち寄った所、ここ涼しいっ!!!
外はうだるような暑さの中、ひんやりとさえ感じる空間でした。

車両の保管環境としては理想的。

空間が広いということは、当然ながら含まれる空気の量もたっぷりあるワケで、温度変化が少ないということ。

セキュアなバイクガレージを求めようとすると、大きく分けてHobbyHouse桜尾の様なボックスタイプのガレージと、ここMOTO saLoonの様な屋内共同ガレージがございますが、ボックスタイプはどうしても小ぶりに出来ているため夏は暑く冬は寒い。

HobbyHouse桜尾に設置しているバイクボックスはガルバリウム鋼板に遮熱塗装を施し、且つ、天井には結露防止と断熱を兼ねた石膏ボードを、側面と背面には木製ボードを貼り付けてある程度の熱対策を施しています。

そこらへんの鉄板むき出しのコンテナと比べると段違いの性能を有してはいますが、如何せん空間が狭い。車用ガレージと比べても体積にして約1/6程度となります。

この時期に扉を開くと、ムッとした中の熱気を感じることでしょう。

この点、分厚いコンクリート躯体の1階に位置する屋内共同ガレージは少なくとも外気温よりも暑くなることはありません。

いざとなればファクトリーとラウンジに設置された換気扇を回したり、極端な話エアコンを稼働させる事も出来るんです。

ご利用目的に応じて何を優先するかに因り評価は変わって参りますが、こと保管環境という観点ではMOTO saLoonに軍配が上がるのではないかと思った次第です。

クラウドストレージとしてメインで利用しているDropBox。無料の2GBに加えてなんだかんだで更に2GBのボーナス容量を稼いだのですが、そろそろ容量の上限に達しそう。

そこで最近話題のMSのSkyDriveと、Googleドライブを試してみました。

主な用途はiPhone及びiPadで画像及びドキュメントの閲覧。編集は不要。

先ずSkyDriveですが、インターフェースが私好みです。リスト表示とサムネイル表示の切り替えが出来て目的画像を見付け出すのが簡単。

しかし読み込みが遅い。正確にはスッと読み込む場合もありますが遅い時は6～7秒程待たされます(100～400KBの画像ファイル)。

これがDropBoxだとほぼ一定のレスポンスで表示されます。

無料で7GBもの容量が用意されており、追加容量もリーズナブルな価格設定なのでDropBoxからの乗り換え最有力候補だったのですが、使用に耐えられない遅さ(個人的な主観です)。

次にGoogleドライブ。無料で5GBの容量が用意されており、Google好きな私としては期待大だったのですが。。。

画像がサムネイル表示できないし、次の画像を表示させるには指でスッとなぞってもダメでいちいち開いて閉じてを繰り返さないといけない。

これは使えん。

Googleドライブの本来の使い方としては、OfficeがインストールされていないPCでもドキュメントの編集が可能だとか、遠隔地にいる複数のプロジェクトメンバーとチャットをしながらドキュメントを共同編集するなどの用途に最適化されている為、正しい使い方をすると非常に便利なんでしょう。

という訳で、暫くは相も変わらずDropBoxを使うことになりました。

一方で、個人的な興味で車載動画の置き場所としてどうなのか検証してみました。

iPhoneもiPadも最低容量のモデルを購入したため、全ての動画を持ち歩くのが困難でして、車載動画や個人的な写真はYahooBox(50GB)に放り込んでいるのですが、これをSkyDriveとGoogleドライブにアップしてiPhoneで再生してみたところ意外な事が判明。

SkyDriveはやはり遅くて途中で映像が停止してしまいます。再生ボタンを押すと途中から再生されますが、暫く経つとまた停止の繰り返し。

一方のGoogleドライブはスムースなストリーミング再生が可能。画像は多少荒くなりますが、帯域なりに途切れずに再生されます。

これは使えるかも。

驚いたことに、暫く使っていなかったYahooBoxは、いつの間にか全てのファイルの容量が1KBになってました。
それをクリックしてしばし待つと再生が始まり容量が本来の数値に戻ったのです。

これはアーカイブされているという事ですね。

使用頻度の高いファイルはダウンロードされてすぐに再生可能な状態を維持し、何日か表示させないでいるとPC上にファイル情報だけを残して自動的にクラウドにアーカイブされて容量節約に寄与しているようです。

今や百花繚乱のクラウドストレージですが、それぞれに特徴があり、うまく組み合わせて活用すれば仕事の生産性向上や煩わしいバックアップから解放されます。

が、管理が面倒なので常時使うのは2～3つのサービスが限度かな。

本日は午前中に珍しく二組のご来店がありました。

内、おひとりはガレージを借りて頂いているお客様。

この度建物クリーニングのお仕事をご自身で始められたとのことで、わざわざそのご挨拶におこし頂いたのです。


お話を伺うと、お若いのに自身の人生プランをきちんと立てて然るべきプロセスを踏んで満を持して独立されてます。素晴らしい。


それに比べ私なんか行き当たりばったりに近く、業界知識もお客さまも仕入れルートも全く無いゼロからのスタート。

自分なりに準備はしてきたつもりでしたが、それは免許や法人やシステムや団体加盟といった外観だけ。
「思い」だけで突っ走って来ました。中身は後からついてくるだろうと思って。

そんなに甘いものじゃないということは肌身で判りましたが、てんでダメだったとも思いません。

しかし、やはり業界経験を積んで、ルートやお客様を確保して独立する方が当然リスクが少ないですよね。

是非頑張って成功して欲しいです。

代表の方はと云うと、とっても気さくで真面目で信頼できる方なので、少ないながらも当社の管理物件にてご退去が出れば是非お願いしたいと思ってます。


また、現在はオーナー様がすぐ近くにお住まいの物件が多いため、管理物件とは言えオーナー様自ら清掃されているケースが殆どですが、今後遠く離れた物件の管理を任された際にクリーニングなどどうしたものかと考えてたところなので提携先が出来て有難い限りです。


価格表とかは作らないのですかと訊ねると、価格が独り歩きするとお互い困ることもあるので、フェイス・トゥー・フェイスでご要望をきちんと伺って最適なプランを提示する方針だとか。


なるほど。しっかりしてますね～


ご家庭のレンジ周りのクリーニングから管理物件の部屋全体やマンション共用部分の定期クリーニングに至るまで、あらゆるサービスを提供するとのことです。

帯に短し襷に長し的な画一的クリーニングサービスでなく、痒い所に手の届くカスタマイズサービスをご希望の方は一度連絡してみて下さいね。