本日は久々に宅建協会の法定講習会に参加。
弁護士による講習では更新料の有効性に関する最高裁の判例について詳しく触れられてました。
ここ広島では契約更新時に更新料を頂く物件は、マイナーではありますが中にはあります。
最高裁判決では、更新料の位置付け、その合理性、契約時に説明責任を果たしたかどうかがポイントになりました。
そもそも、更新料って一体何でしょう？
通常の賃貸借契約は一般的な契約期間は2年とするケースが多く、貸主借主双方異議が無ければ従前の契約内容のまま更に2年更新されます。これを法定更新と言います。
しかし、慣例的に更新の際に家賃の1～2ヶ月に相当する金銭を「更新料」名目で徴収する地域があります。
借主からすると、同条件での更新なのに何故金銭の支払いが発生するの？といった疑問を持つのは当然のことでしょう。
判決では、更新料には賃料の補充ないし前払い、賃貸借契約を円滑に継続するための対価といった様々な性質が複合的に内包されており、経済的合理性を認めた点がひとつめのポイント。
次に、賃貸借契約の家賃以外の金銭債務を特約により借主に負わせること（この場合は更新料を指します）は、消費者契約法10条（消費者の権利を制限し、又は消費者の義務を加重する消費者契約の条項であって民法第1条第2項に規定する基本原則に反し消費者の利益を一方的に害するものは無効とするといもの）に反しないとした初の最高裁判決であった点がふたつめのポイント。
消費者契約法10条は、当事者間の情報の量及び質並びに交渉力に看過しえない程の格差が有る場合に適用されるものですが、更新料に関しては貸主と借主の間に契約時に於いて明確な合意が形成されていること、その金額が賃料や更新期間に照らし合わせて高過ぎない事を理由に無効では無いという判決が下されました。
借主側も、更新料が発生する旨を承知の上でその物件を選択し、契約したんでしょ。ということですね。
ただ、更新料が全て有効であり、これまで発生しなかった物件や地域にまで広がるかというとそうはならないでしょう。
あくまでも「一定の条件のもと無効では無い」という判断が下ったに過ぎず、これを機に更新料の在り方により厳しい目が向けられる様になりました。
敷引き特約や、保証金といった特定の地域で慣例的に扱われていたものも同様ですね。
買い手市場が長く続く建物賃貸借のマーケットでは、もはや貸主側の論理は通用しなくなり、如何にして顧客満足度を上げて借主に喜んで永く住んで頂けるかに知恵を絞らないといけない時代です。
それらの工夫は築年数・設備・管理・賃料といった表面的なものから、契約条件・コミュニティの形成・入居者向けサービスといったソフト面にまで拡がってきていますね。